Marktconforme rente familiehypotheek: hoe bepaal je een verdedigbare rente?

Er bestaat geen vast landelijk percentage voor de marktconforme rente in 2026. Het is de rente die een bank op dit moment zou rekenen voor een lening met dezelfde rentevaste periode, LTV-klasse en aflosvorm als jouw familiehypotheek. Op familiehypotheekoverzicht.nl vind je actuele bankrentes per rentevaste periode en LTV-klasse om je eigen percentage op te baseren.

Marktconform wil zeggen dat de rente die je binnen de familie afspreekt vergelijkbaar is met wat een willekeurige bank zou rekenen voor een hypotheek met dezelfde kenmerken. Je kijkt daarbij naar de rentevaste periode, de verhouding tussen schuld en woningwaarde (LTV), de aflosvorm en eventuele zekerheden zoals een hypotheekrecht.

Als je wilt dat de lening fiscaal als eigenwoningschuld wordt behandeld en de rente aftrekbaar is, dan moet je een marktconforme rente rekenen. Zonder rente of met een te lage rente kan de Belastingdienst het rentevoordeel als schenking aanmerken.

De wet verbiedt het niet, maar de Belastingdienst zal het volledige rentevoordeel dan waarschijnlijk als schenking aanmerken. Je kind verliest de renteaftrek en er is mogelijk schenkbelasting verschuldigd. Wil je je kind extra helpen, reken dan een marktconforme rente en schenk daarnaast binnen de jaarlijkse vrijstelling.

Er is geen wettelijk minimum en geen hard percentage. De Belastingdienst kijkt of jouw rente in verhouding staat tot vergelijkbare bankleningen. Een afwijking van enkele tienden van een procentpunt is doorgaans geen probleem, mits je kunt uitleggen waarom. Hoe verder je onder de bankrente zit, hoe groter de kans dat het verschil als schenking wordt gezien.

Niet specifiek voor een familiehypotheek. Ook hier draait het om zakelijkheid: past de rente bij wat banken rekenen voor een vergelijkbaar risico? Een opslag is verdedigbaar als er geen hypotheekrecht is, de LTV hoog is of de lening is achtergesteld. Leg de reden voor de opslag vast.

Ligt de rente duidelijk boven wat banken rekenen zonder dat je dat kunt onderbouwen, dan kan de Belastingdienst het bovenmatige deel van de renteaftrek weigeren. Zorg daarom voor een onderbouwing met actuele bankrentes en benoem de risico's die een opslag rechtvaardigen.

Gebruik een rentebrief. Daarin leg je de afgesproken rente vast, met de vergelijkbare bankrentes en de datum waarop je ze hebt vergeleken. Een template voor de rentebrief zit in het platform van familiehypotheekoverzicht.nl. Bewaar de brief bij de leningovereenkomst, zodat je bij een latere controle kunt aantonen dat de rente op dat moment in lijn was met wat banken rekenden.

Nee, je hoeft niet exact de bankrente te kopiëren. Het gaat erom dat je kunt uitleggen waarom je rente in de buurt komt van wat een bank zou rekenen voor vergelijkbare omstandigheden. Een afwijking van enkele tienden van een procentpunt is doorgaans geen probleem, mits onderbouwd. Zonder hypotheekrecht kun je bijvoorbeeld een kleine opslag rekenen van 0,1 tot 0,3 procentpunt.

Alleen aan het einde van de rentevaste periode. Kies je voor 10 jaar vast, dan ligt de rente 10 jaar vast. Na afloop bepaal je opnieuw een marktconforme rente voor de volgende periode. Tussentijds aanpassen zonder reden wekt de indruk dat de lening niet zakelijk is. Bij een variabele rente herzie je periodiek, maar ook dan moet de rente marktconform blijven.

Bij een renteverlenging kijk je opnieuw naar de actuele bancaire rentes op dat moment. Je hoeft de oorspronkelijke rente niet te verlengen: vergelijk de kenmerken van de lening (resterende looptijd, actuele LTV) met de op dat moment geldende bankrentes. Leg de nieuwe rente, de peildatum en de gebruikte referenties schriftelijk vast als addendum op de bestaande leningovereenkomst.

NHG (Nationale Hypotheek Garantie) verlaagt het risico voor de geldverstrekker, waardoor banken een lagere rente rekenen. Bij een familiehypotheek is NHG niet van toepassing omdat de lening niet via een bank loopt. Vergelijk daarom in de regel met bankrentes zonder NHG voor een vergelijkbare LTV en rentevaste periode.

Bij achterstelling loopt de familielener meer risico dan de bank, omdat de bank bij verkoop of executie eerst wordt terugbetaald. Dat kan een hogere rente rechtvaardigen. Benoem de achterstelling als reden voor de opslag in je onderbouwing.

Bij een vaste rente spreek je voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld 10 of 20 jaar) een gelijkblijvende rente af. Bij een variabele rente past de rente zich periodiek aan op basis van een referentierente, zoals de Euribor. Voor marktconformiteit vergelijk je bij een variabele rente met bancaire variabele rentes. Leg in de overeenkomst vast hoe de variabele rente wordt bepaald en op welk moment aanpassingen ingaan.