Wat is een DGA-hypotheek (hypotheek eigen BV)?
Een DGA-hypotheek is een woninglening verstrekt door je eigen BV. Je spreekt rente, looptijd, aflossing en zekerheden af en legt dit schriftelijk vast. Voor fiscale acceptatie is zakelijkheid cruciaal.
Contract + (meestal) notarieel hypotheekrecht t.v.v. de BV.
Marktconform t.o.v. bankrentes (looptijd, LTV/NHG, risico, label).
Maximaal 30 jaar, annuïtair of lineair.
Waarom gebruiken DGA’s dit platform?
Specifiek voor DGA-situaties
- Rente-onderbouwing en documentatie op basis van marktconforme rentes.
- Compliance-hulp bij Wet excessief lenen (peildatum 31-12, drempel €500.000) en hypotheekrecht.
- Modelcontracten en (optioneel) notariële flow voor vestiging hypotheekrecht.
- Administratie: maandbetalingen registreren, jaaroverzichten en IB/Vpb-inputs.
Zakelijk voordeel & efficiency
- Rente vloeit terug naar je eigen BV i.p.v. een bank.
- Maatwerk in voorwaarden binnen zakelijke kaders.
- Hybride opzet: deel bank, deel BV — met juiste rangorde en voorwaarden.
- Audit-trail en versiebeheer van alle afspraken en wijzigingen.
Tip: houd rekening met de €500.000-drempel voor excessief lenen (privéschulden bij je BV’s). Een eigenwoningschuld telt niet mee als er hypotheekrecht is gevestigd ten gunste van de BV (voor op 31-12-2022 bestaande EWS geldt overgangsrecht).
Fiscale & wettelijke voorwaarden
Eigen woning (aankoop/verbouw/onderhoud): dan kan rente in box 1 aftrekbaar zijn — mits annuïtair/lineair en binnen 30 jaar aflossen, met marktconforme rente.
Wet excessief lenen (DGA-taks): op peildatum 31 december wordt gekeken naar je totale privéschuld bij je bv(’s). Boven €500.000 wordt het meerdere belast in box 2. Eigenwoningschulden tellen niet mee als er een recht van hypotheek is ten gunste van de BV. Voor op 31-12-2022 al bestaande EWS geldt overgangsrecht (die blijven buiten beschouwing onder voorwaarden).
Zakelijke lening: voorwaarden moeten vergelijkbaar zijn met bankpraktijk. Bij onzakelijkheid kan sprake zijn van verkapt dividend en verlies van renteaftrek.
Rente (marktconform) bepalen
Er is geen wettelijk minimum. De fiscus kijkt of de rente zakelijk/marktconform is gelet op looptijd, risicoklasse (NHG/LTV), energielabel en zekerheden. Documenteer je rente-onderbouwing.
Stappenplan
- 1) Voorwaarden kiezen
Rente, looptijd, aflossing (annuïtair/lineair), betaaldata, zekerheden en eventuele boetevrij aflossen.
- 2) Vastleggen & hypotheekrecht
Leningsovereenkomst en notariële hypotheekakte (praktisch vereist voor uitzondering onder excessief lenen).
- 3) Betalen & registreren
Voer maandbetalingen uit en registreer rente/aflossing in je platform.
- 4) Aangifte & monitoring
Verwerk IB/Vpb; bewaak €500.000-grens, marktconformiteit en eventuele dividenduitkeringen.
Scenario’s & rekenvoorbeelden
Casus A: €300.000 lening (annuïtair 30 jaar). Renteaftrek box 1 mogelijk; renteopbrengst belast in de BV (Vpb).
Casus B: Totale privéschuld aan bv’s €700.000. Voor zover dit géén eigenwoningschuld met hypotheekrecht is, telt het mee voor de €500.000-toets → excessief lenen: het meerdere wordt in box 2 belast. Is het wél EWS met hypotheekrecht, dan telt dat deel niet mee.
Casus C: combinatie bank + BV. Leg rangorde vast, stem aflossingsschema’s en rentes op elkaar af.
Administratie & uitvoering
- Schriftelijke overeenkomst + notariële akte bij hypotheekrecht.
- Maandbetalingen uitvoeren en bewijsstukken bewaren.
- Jaarlijkse toets: marktconforme rente, stand lening, fiscale verwerking.
- Let op cash-positie BV, dividendbeleid en signalering drempel excessief lenen.
Combineren met een bankhypotheek
Veel DGA’s kiezen voor een hybride financiering: deels bank, deels BV. Leg de rangorde en voorwaarden zorgvuldig vast en controleer bankvoorwaarden (bijv. toestemming voor tweede hypotheek).
Checklist & valkuilen
Checklist (snel klaar)
- Contract met rente, looptijd, aflossing, betaaldata en zekerheden.
- Hypotheekrecht ten gunste van de BV (notarieel) vastgelegd.
- Rente onderbouwd als marktconform (documenteer bron & datum).
- Administratie ingericht (maandbetalingen, afschriften, jaaroverzicht).
- Monitoring €500.000-grens (excessief lenen) per 31 december.
Veelgemaakte fouten
- Te lage rente → onzakelijk/verkapt dividend.
- Geen hypotheekrecht → EWS telt mee voor excessief lenen.
- Geen of gebrekkige administratie van betalingen.
- Voorwaarden zonder zakelijke onderbouwing.
Tip: leg kort vast waarom voorwaarden zakelijk zijn (vergelijkbare bankcases).
Veelgestelde vragen
Is een rente van 0% toegestaan bij de eigen BV?
Nee. De rente moet zakelijk/marktconform zijn. Te laag wordt (deels) als schenking of onzakelijk gezien, met fiscale gevolgen.
Mag een deel aflossingsvrij zijn?
Aflossingsvrij kan, maar rente over het aflossingsvrije deel is in beginsel niet aftrekbaar in box 1. Voor aftrek: annuïtair/lineair en binnen 360 maanden aflossen.
Hoe werkt de Wet excessief lenen voor DGA’s (grens € 500.000)?
De wet ziet op alle privéschulden aan je eigen bv(’s). Boven €500.000 wordt het meerdere belast in box 2. Een eigenwoningschuld bij de bv telt niet mee mits er hypotheekrecht t.v.v. de bv is (overgangsrecht voor EWS die op 31-12-2022 al bestond).
Moet er altijd een hypotheekrecht worden gevestigd?
Voor de uitzondering op excessief lenen bij nieuwe/overgesloten EWS is hypotheekrecht vereist ten gunste van de bv. Voor EWS die op 31-12-2022 al bestond geldt overgangsrecht: die blijft buiten de regeling (onder voorwaarden).
Moet ik jaarlijks iets doorgeven aan de Belastingdienst?
Zorg voor correcte IB/Vpb-verwerking en bewaar je betalingsbewijzen. Bij wijzigingen kan aanvullende informatieplicht gelden.
Wat als ik tijdelijk niet kan aflossen?
Afwijkingen van het schema kunnen renteaftrek in gevaar brengen. Leg wijziging tijdig, zakelijk en schriftelijk vast en laat beoordelen.
Je DGA-hypotheek direct goed regelen?
Genereer de overeenkomst, registreer betalingen en houd alles compliant bij in één omgeving.