Familiehypotheek combineren: bij 31 van 33 geldverstrekkers

Regel dit samen met een adviseur

Een bankhypotheek combineren met een familiehypotheek loopt vrijwel altijd via een hypotheekadviseur: die beoordeelt welke geldverstrekker bij jouw situatie past en regelt de aanvraag bij de bank. Vind een hypotheekadviseur.

Twee begrippen op een rij

Kom je een term in de vergelijking hierboven tegen die niet meteen duidelijk is? Dit zijn de twee begrippen waar de verschillen tussen geldverstrekkers vrijwel altijd om draaien.

Terugschenken boven vrijstelling

Of ouders meer mogen terugschenken dan de jaarlijkse schenkingsvrijstelling (€ 6.908 in 2026). Boven dat bedrag is schenkbelasting verschuldigd over het meerdere.

€

Leen-schenk effect op maximale hypotheek

Of de familielening meetelt bij het bepalen van je maximale hypotheek. Meestal niet. Bij salderen trekt de bank de schenking van je ouders af van de maandlast van de lening en telt alleen het verschil mee. Bij volledig terugschenken telt de lening alleen niet mee als je ouders elk jaar de hele maandlast terugschenken; anders telt de volledige maandlast mee.

Rekenvoorbeeld: bankhypotheek gecombineerd met familiehypotheek

Hieronder een concreet voorbeeld van hoe de combinatie er in de praktijk uitziet. De bedragen zijn realistisch voor een starterswoning.

Koopsom woning: € 440.000,00, eigen inbreng € 40.000,00
Bankhypotheek: € 320.000,00 annuïtair, 30 jaar, 3.5 procent rente
Familielening: € 80.000,00 annuïtair, 30 jaar, 4 procent rente

Bruto maandlasten

Bankhypotheek

€ 1.436,94

30 jaar annuïtair

Familiehypotheek

€ 381,93

30 jaar annuïtair

Totaal

€ 1.818,88

bank plus familie

Afhankelijk van de geldverstrekker kan een deel van de familielast worden meegeteld in de leentoets. Zie de vergelijking hierboven.

Indicatieve berekening

Dit rekenvoorbeeld gaat uit van de standaard annuïteitenformule, exclusief kosten, verzekeringen en overige posten. Vraag je adviseur om een berekening op basis van jouw persoonlijke situatie.

Voorwaarden per bank

Elke geldverstrekker heeft eigen regels voor het combineren van een familielening met een bankhypotheek. Lees bijvoorbeeld hoe familiehypotheek ing werkt, of bekijk de voorwaarden bij ABN AMRO en Rabobank.

Bij ING blijft de maandlast van een lening van je ouders buiten de inkomenstoets als je ouders die maandlast volledig terugschenken. De lening mag dan maximaal 20% van de ING-maandlast zijn, en lening en schenking moeten in twee aparte notariële akten staan. Alle voorwaarden lees je in de leen-schenkconstructie bij ING.

Bij Obvion blijft de last van een lening van je ouders buiten de inkomenstoets als de lening niet meer is dan 50% van de Obvion-hypotheek, niet direct opeisbaar is en de jaarlijkse schenking in een schenkingsovereenkomst staat. Een onderhandse akte is genoeg. Schenken je ouders minder dan de bruto last, dan telt alleen het verschil mee. Meer daarover in de familielening bij Obvion.

Bij Impact Hypotheken is het alles of niets. De last van een lening van je ouders telt alleen niet mee als zij de rente én de aflossing de hele looptijd terugschenken, vastgelegd in een definitieve schenkingsovereenkomst. De lening mag dan niet bij het Kadaster worden ingeschreven en alleen opeisbaar zijn bij faillissement of surseance. Schenken je ouders minder, dan telt de hele last mee. Impact doet bovendien alleen hypotheken zonder NHG. Meer daarover in de familielening bij Impact Hypotheken.

Lot Hypotheken toetst een lening van je ouders voor de woning als een gewone hypotheek, en een aflossingsvrije ouderlening alsof het een annuïteit van 30 jaar is. De last valt alleen weg als je ouders de volledige annuïtaire termijnen terugschenken, aangetoond met de leenovereenkomst én de schenkingsovereenkomst. Een notaris is niet nodig, NHG kan wel, maar een overrule kent Lot niet. Meer daarover in de familielening bij Lot Hypotheken.

Veelgestelde vragen

Heeft de leen-schenk constructie altijd effect op mijn maximale hypotheek?+

Nee. Bij geldverstrekkers zoals ABN AMRO, Florius en a.s.r. wordt de schenking gesaldeerd met de maandlast van de lening: de bank trekt de jaarlijkse schenking af van die maandlast en alleen wat overblijft telt mee. Bij ASN Bank werkt het ook zo, maar alleen als de lening van je ouders komt, de bruto lasten binnen de jaarlijkse schenkingsvrijstelling vallen, de rente minimaal 10 jaar vaststaat en je in maximaal 30 jaar annuïtair of lineair aflost; anders telt de volle maandlast mee. Bij Obvion wordt de schenking ook gesaldeerd, zolang de lening van je ouders komt en niet meer is dan 50% van de Obvion-hypotheek; anders telt de volle bruto last mee. Bij Merius Hypotheken, Impact Hypotheken, Lot Hypotheken en Rabobank heeft de constructie alleen geen effect als je ouders elk jaar de volledige maandlast (rente en aflossing) terugschenken; schenken ze minder, dan telt de hele maandlast mee. Bij ING blijft de maandlast van een lening van je ouders buiten de inkomenstoets als de periodieke schenking die maandlast volledig dekt; is de schenking lager, dan telt alleen het verschil mee. Bij Nationale-Nederlanden telt de werkelijke maandlast wel mee.

Wat betekent de rentevastperiode-eis (RVP) bij een familielening?+

Sommige geldverstrekkers eisen dat de rente op de familielening voor een minimale periode vaststaat, net als bij een reguliere bankhypotheek. Nationale-Nederlanden hanteert bijvoorbeeld een minimum van 10 jaar, en ASN Bank ook bij de leen-schenkconstructie. ING eist ook een eerste rentevaste periode van minimaal 10 jaar als je de leen-schenkconstructie gebruikt.

Kan mijn grootouder mij ook een familielening geven, of alleen mijn ouders?+

Bijna alle geldverstrekkers staan een lening van ouder aan kind toe. Een lening van grootouder aan kleinkind wordt door een deel van de geldverstrekkers expliciet geaccepteerd. Bij de rest staat het beleid hier niet duidelijk over vermeld, wat niet automatisch betekent dat het niet mag. Vraag dit na bij de geldverstrekker als jouw situatie hiervan afhangt.

Is een notariële akte verplicht voor een familiehypotheek?+

Bij de meeste geldverstrekkers in dit overzicht is een onderhandse akte voldoende. a.s.r. vraagt wel een notariële akte, en ING eist voor de leen-schenkconstructie twee aparte notariële akten: één voor de geldlening en één voor de periodieke schenkingen. Bij maatwerkbeoordeling, zoals bij Van Lanschot, kan ook een notariële vastlegging worden gevraagd.

Kan ik met een familielening ook NHG aanvragen?+

Bij de meeste geldverstrekkers in dit overzicht is NHG naast een familielening mogelijk. Bij maatwerkbeoordeling verschilt dit per dossier.

Is dit overzicht een garantie dat mijn aanvraag wordt geaccepteerd?+

Nee. Dit overzicht geeft een indicatie op basis van openbaar gepubliceerd beleid. De uiteindelijke beoordeling volgt altijd de acceptatiegids van de geldverstrekker en kan per dossier afwijken.

Familiehypotheek is mogelijk naast je bankhypotheek