Waarom kiezen families voor een familiehypotheek?

De woningmarkt is voor starters uitdagend. Banken hanteren strenge leennormen en niet iedereen kan het maximale hypotheekbedrag krijgen dat nodig is voor een geschikte woning. Ouders die over voldoende draagkracht beschikken, kunnen bijspringen met een familiehypotheek: een lening van ouder aan kind, specifiek voor de aankoop van een eigen woning.

Zonder die hulp van ouders was de aankoop misschien niet gelukt. Met een familiehypotheek wordt het wél mogelijk. Het geld gaat niet naar de bank, maar blijft binnen de eigen familie. En in tegenstelling tot een schenking krijgen de ouders het geld op termijn terug, inclusief rente.

Een familiehypotheek is niet alleen praktisch, maar ook fiscaal aantrekkelijk. Het kind betaalt rente aan de ouders en kan die rente aftrekken in box 1, net als bij een gewone bankhypotheek. Dat levert een direct belastingvoordeel op.

De ouders geven de uitstaande lening op als vordering in box 3. Daarover betalen zij vermogensrendementsheffing. Maar doordat het kind wél hypotheekrenteaftrek ontvangt, is de constructie als geheel voor de familie interessant.

Tot 2024 konden ouders via de jubelton een groot bedrag belastingvrij schenken voor de aankoop van een woning. Die regeling is afgeschaft. Ouders die hun kinderen willen helpen bij de woningaankoop, zoeken nu naar alternatieven.

Een familiehypotheek is daar een van de meest interessante opties. Het grote verschil: het is geen schenking, maar een lening. De ouders krijgen het geld op termijn terug, inclusief rente. Tegelijkertijd profiteert het kind van hypotheekrenteaftrek. En omdat het een lening is, geldt er geen schenkbelasting over het bedrag.

Overigens is een familiehypotheek goed te combineren met een schenking. Veel ouders schenken jaarlijks een bedrag (binnen de vrijstelling) aan hun kind, dat het kind vervolgens gebruikt voor een extra aflossing. Zo bouw je het vermogen geleidelijk over. Op de pagina voor wie een familiehypotheek geschikt is lees je wanneer deze constructie bij jouw situatie past.

Een familiehypotheek afsluiten is niet ingewikkeld. Wat wél lastig is, is het jarenlang bijhouden van de administratie. De Belastingdienst verwacht dat je de lening zakelijk behandelt. Dat betekent een schriftelijke leningovereenkomst, een onderbouwde rente, een aflossingsschema dat je daadwerkelijk volgt en elk jaar een overzicht van betaalde rente en aflossing voor de belastingaangifte.

Families beginnen vaak enthousiast met een zelfgemaakt Excel-bestand. Na twee of drie jaar blijkt dat bestand verouderd, niet meer kloppend na een extra aflossing of rentewijziging, en niet deelbaar met de ander. De ouders hanteren andere bedragen dan het kind, de boekhouder vraagt om documenten die er niet zijn en bij de belastingaangifte is het elk jaar weer zoeken. Wij zien dat patroon bij honderden families.

Geld lenen binnen de familie is persoonlijk. Juist daarom is het belangrijk dat iedereen naar dezelfde cijfers kijkt. Op familiehypotheekoverzicht.nl loggen zowel de ouders als het kind in op hetzelfde dashboard. Beide partijen zien dezelfde actuele stand: de restschuld, de betaalde rente, het aflossingsschema en de gegenereerde documenten.

Dat voorkomt misverstanden. Geen discussie meer over hoeveel er dit jaar al is afgelost, geen verschil van inzicht over de restschuld en geen losse Excel-bestanden die ieder voor zich worden bijgehouden. Ouders die meerdere kinderen helpen zien in één overzicht hoe elke lening er op dit moment voorstaat.

De Belastingdienst behandelt een familiehypotheek fiscaal hetzelfde als een bankhypotheek, maar controleert strenger of de lening echt zakelijk is opgezet. Dat betekent concreet dat de rente marktconform moet zijn: niet te laag (anders beschouwt de fiscus het verschil als schenking) en niet te hoog (anders wordt de extra aftrek niet geaccepteerd). Op onze pagina over de regels van de Belastingdienst lees je precies welke eisen gelden.

Daarnaast moet de lening in maximaal 360 maanden annuïtair of lineair worden afgelost als je aanspraak wilt maken op hypotheekrenteaftrek. Kies je voor aflossingsvrij? Dan vervalt de renteaftrek volledig. Dat is een keuze die je bewust moet maken. Op familiehypotheekoverzicht.nl kies je bij het aanmaken van de lening het juiste aflossingsschema en zorgt het platform ervoor dat je er niet van afwijkt.