Wat is een familiehypotheek?
Een familiehypotheek is een lening van familie (bijv. ouders/grootouders) in plaats van een bank. Je spreekt rente, looptijd en aflossing af en legt dit schriftelijk vast (contract of notariële akte). De woning kan als onderpand dienen.
Contract/akte voorkomt discussie en helpt bij fiscale acceptatie.
Moet marktconform zijn; te laag kan gelden als schenking.
Voor renteaftrek: max 30 jaar en annuïtair/lineair aflossen.
Familiehypotheek vs. bankhypotheek
Familiehypotheek
- Flexibele voorwaarden, maatwerk mogelijk.
- Rente vaak gunstig; afspraken persoonlijk.
- Emotioneel/relatie-risico bij betalingsproblemen.
- Vereist goede administratie en jaarlijkse controle.
Bankhypotheek
- Strakkere voorwaarden, minder maatwerk.
- Objectieve toetsing op inkomen/waarde.
- Procedure duurt langer; meer documenten.
- Geen familierisico’s, wel bankkosten.
Stappenplan familiehypotheek
- 1) Afspraken
Rente (vast/variabel), looptijd, aflossingsvorm (annuïtair/lineair/aflossingsvrij), betaaldata.
- 2) Vastleggen
Contract of notariële akte (aanrader bij hypotheekrecht). Leg ook rangorde vast als er een bank is.
- 3) Start betalingen
Betaal en registreer rente/aflossing maandelijks; houd je administratie bij.
- 4) Fiscaal correct
Box 1/box 3 juist verwerken; bewaak marktconforme rente en voorwaarden.
Belastingdienst & fiscale regels familiehypotheek
Voor hypotheekrenteaftrek gelden dezelfde eisen als bij banken:
- Maximaal 30 jaar looptijd.
- Annuïtair of lineair aflossen.
- Marktconforme rente.
Uitlener: geef de vordering op in box 3. Lener: rente (onder voorwaarden) in box 1 aftrekbaar. Lees meer over de belastingvoordelen familiehypotheek.
Voordelen van een familiehypotheek
Een familiehypotheek biedt vaak gunstige of flexibele rente, maatwerkafspraken (bijv. schenken of extra aflossen) en kan leencapaciteit vergroten in combinatie met een bank. Wel moeten afspraken zakelijk worden vastgelegd en de rente marktconform zijn.
Rente familiehypotheek (marktconform)
Er is geen wettelijke minimumrente. De Belastingdienst kijkt of de rente zakelijk/marktconform is: vergelijk met actuele bankrentes en houd rekening met looptijd, risicoklasse (NHG/loan-to-value) en energielabel.
Familiehypotheek combineren met bank
Veel voorkomend: deel bank + deel familie. Notaris en bank leggen de rangorde vast zodat duidelijk is wie welk recht heeft op het onderpand.
Aflossingsvrije familiehypotheek
Een deel kan aflossingsvrij zijn. Voor dat deel geldt geen renteaftrek. Wil je aftrek behouden, dan moet je annuïtair of lineair aflossen binnen 360 maanden.
Meer achtergrond vind je bij aflossingsvrije hypotheek.
Checklist familiehypotheek & valkuilen
Checklist (snel klaar)
- Contract/akte met rente, looptijd, aflossing en betaaldata.
- Rente vergeleken met markt (documenteer je keuze).
- Rangorde vastgelegd bij bank + familie.
- Administratie ingericht (maandbetalingen registreren).
- Scenario’s doorgerekend (rente, inkomensverandering).
Veelgemaakte fouten
- Te lage rente (onbewuste schenking).
- Geen schriftelijke afspraken → discussie/geen aftrek.
- Geen duidelijke rangorde bij combinatie met bank.
- Geen administratie van rente/aflossing.
Tip: leg kort vast waarom je rente en voorwaarden “zakelijk” zijn.
Veelgestelde vragen over de familiehypotheek
Wat is een familiehypotheek?
Lenen binnen familie voor een woning, met afspraken over rente/aflossing en bij voorkeur een notariële akte.
Hoe kijkt de Belastingdienst naar de familiehypotheek?
Zakelijk opgezet: schriftelijk vastgelegd, marktconforme rente en aflossing binnen 30 jaar (annuïtair/lineair).
Wat is de minimale rente bij een familiehypotheek?
Geen wettelijk minimum; het moet marktconform zijn. Vergelijk met actuele rentes en leg je motivatie vast.
Kun je een familiehypotheek combineren met een bankhypotheek?
Ja. Bank + familie komt vaak voor; notaris/bank leggen de rangorde vast. Zie de uitleg.
Kan de familiehypotheek (deels) aflossingsvrij?
(Deels) kan. Voor dat deel geen renteaftrek. Voor aftrekbare rente: annuïtair/lineair binnen 360 maanden.
Hoe zit het met schenkbelasting bij een familiehypotheek?
Houd de jaarlijkse vrijstellingen in de gaten en leg schenken en lenen los van elkaar vast. Zie de gids belastingvoordelen.
Alles rond je familiehypotheek netjes vastleggen?
Maak afspraken, registreer betalingen en houd alles op één plek bij.