Je hebt je huis twintig jaar geleden gekocht voor €200.000. Het is nu €550.000 waard en je hypotheek staat nog op €80.000. Dat is €470.000 overwaarde die op papier in je woning zit. Ondertussen ziet je kind van 28 hoe de woningmarkt aan hen voorbij gaat.
In de praktijk zie ik steeds vaker dat ouders hun eigen overwaarde inzetten om hun kind te helpen. Soms als directe lening, soms via een schenk-leenconstructie, en soms een combinatie van beide. Het kan, maar er zijn spelregels — voor jou en voor je kind.
In dit artikel loop ik door de twee hoofdroutes, de fiscale gevolgen van beide, en wat je praktisch moet regelen. Geen theorie omwille van de theorie, maar de dingen die ik zelf zou willen weten voordat ik deze stap zet.
Route 1: Overwaarde opnemen en doorlenen als familiehypotheek
De meest directe route: je verhoogt je eigen hypotheek (of sluit een tweede hypotheek af) en leent dat geld door aan je kind. Je kind koopt daarmee een huis of vult de bankfinanciering aan. Dit heet een familiehypotheek.
Concreet voorbeeld
Je woning is €500.000 waard en je hypotheek staat op €60.000. Je bank staat een LTV van 80% toe, dus je kunt in totaal €400.000 lenen. Je hebt dus theoretisch €340.000 aan leenruimte in je woning. Of je bank dat ook accepteert hangt af van je inkomen, leeftijd en het hypotheekproduct, maar de ruimte is er.
Je neemt, zeg, €100.000 op en leent dat door aan je kind via een familiehypotheek. Je kind betaalt jou maandelijks rente en aflossing. Jij betaalt de extra hypotheeklasten aan de bank.
Fiscaal: wat mag je aftrekken?
Hier zit een belangrijk verschil dat veel mensen missen. De rente die jij betaalt over het extra opgenomen hypotheekdeel is voor jou niet aftrekbaar in box 1. Hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor leningen die je gebruikt voor je eigen woning: aankoop, verbouwing of verduurzaming. Een doorlening aan je kind valt daar niet onder.
Voor je kind is dat precies andersom. Als de familiehypotheek voldoet aan de voorwaarden van de Belastingdienst, is de rente die je kind aan jou betaalt wél aftrekbaar in box 1. De voorwaarden zijn:
- De lening is voor de eigen woning van je kind
- Er wordt annuïtair of lineair afgelost binnen 30 jaar
- De rente is marktconform
- Er is een schriftelijke leenovereenkomst
- De rente wordt daadwerkelijk betaald via bankafschriften
Zolang je kind aan deze voorwaarden voldoet, trekt hij of zij de rente gewoon af. Jij ontvangt die rente en geeft dat op in de aangifte.
Vastleggen en bijhouden
Voor deze constructie heb je minimaal twee dingen nodig: een goede leenovereenkomst en een administratie die de maandelijkse betalingen, het openstaande saldo en de betaalde rente bijhoudt. Dat laatste is niet alleen handig, het is wat de Belastingdienst verwacht als bewijs.
Op familiehypotheekoverzicht.nl stel je de leenovereenkomst op en houdt het platform automatisch de volledige administratie bij tijdens de looptijd. Aan het einde van het jaar genereer je met één klik een jaaropgave die je kind nodig heeft voor de belastingaangifte.
Route 2: De schenk-leenconstructie
De schenk-leenconstructie is een combinatie van lenen en schenken. Je leent geld aan je kind én kwijtscheldt tegelijkertijd een deel van de rente als schenking. Op papier is het een lening. In de praktijk hoeft je kind weinig of niets te betalen.
Hoe werkt dat?
Stel je leent €100.000 aan je kind tegen 4% rente. Dat is €4.000 rente per jaar. In 2026 mag je jaarlijks €6.908 belastingvrij schenken aan je kind. Je kwijtscheldt die €4.000 rente als schenking, volledig binnen de vrijstelling. Je kind hoeft de rente dus niet te betalen, maar heeft toch recht op renteaftrek, mits de kwijtschelding apart wordt vastgelegd.
Dit voelt misschien tegenstrijdig. Hoe kan je kind rente aftrekken als die niet wordt betaald? Het antwoord: de rente moet op papier worden verrekend en per saldo gelijkstaan aan nul. De Belastingdienst accepteert dit als de constructie goed is opgezet. Dat betekent: een leenovereenkomst, een jaarlijkse schenkingsakte voor de kwijtschelding, en een duidelijk betaalspoor, ook als dat een verrekening is.
Schenkingsvrijstellingen 2026
Voor de schenk-leenconstructie is de jaarlijkse vrijstelling het meest relevant: in 2026 is dat €6.908 per kind. Heb je twee kinderen, dan mag je aan elk kind afzonderlijk dit bedrag kwijtschelden. Eenmalig is er ook een verhoogde vrijstelling van €33.129 voor kinderen tussen 18 en 40 jaar.
Belangrijk: de verhoogde vrijstelling voor de aankoop van een eigen woning — de jubelton — bestaat niet meer. Die is in 2024 definitief afgeschaft. Reken er dus niet op.
Valkuil: de kwijtschelding moet een echte schenking zijn
Een fout die ik regelmatig tegenkom: ouders spreken mondeling af dat het kind de rente niet hoeft te betalen en denken dat dit voldoende is. Dat is het niet. De kwijtschelding moet elk jaar expliciet worden vastgelegd, bij voorkeur in een schriftelijke schenkingsakte. Zonder akte is er juridisch geen schenking, en dan is de rentekwijtschelding fiscaal ook niet bruikbaar.
Vastleggen en bijhouden
De schenk-leenconstructie vraagt iets meer administratie dan een gewone familiehypotheek, omdat je elk jaar opnieuw de kwijtschelding moet vastleggen naast de reguliere leningadministratie. Op familiehypotheekoverzicht.nl stel je zowel de leenovereenkomst als de jaarlijkse kwijtscheldingsakte op, en houdt het platform de betalingen, het saldo en de renteverrekening bij tijdens de gehele looptijd. Zo heb je altijd een compleet dossier klaarstaan als de Belastingdienst ernaar vraagt.
Constructie vastleggen in één platform
Op familiehypotheekoverzicht.nl maak je de leenovereenkomst en (optioneel) de jaarlijkse schenkingsakte. Het platform houdt daarna de administratie automatisch bij.
Welke route past wanneer?
Route 1: Doorlenen
Past als je kind de rente en aflossing gewoon kan betalen en fiscale renteaftrek wenselijk is. Het is de meest transparante constructie en het makkelijkst uit te leggen aan de bank als je kind ook een bankhypotheek heeft.
Route 2: Schenk-leenconstructie
Past als je kind de maandlasten lastig kan dragen en jij de ruimte hebt om jaarlijks een deel van de rente kwijt te schelden. Fiscaal volledig legaal, maar vraagt meer administratie en consistentie over de jaren heen.
In de praktijk zie ik ook combinaties: een deel lenen waarover je kind wél rente betaalt, en een deel waarbij de rente jaarlijks wordt kwijtgescholden tot aan de vrijstelling van €6.908. Dat vraagt wat rekenwerk, maar is voor veel families de meest optimale variant. Beide vormen leg je vast en beheer je op familiehypotheekoverzicht.nl.
Wat moet je praktisch regelen?
1. Check je leenruimte bij de bank
Check bij je eigen bank of hypotheekadviseur of je woning de extra opname ondersteunt. Laat je woning taxeren als er al enige tijd geen taxatie is geweest. Bespreek ook je eigen financiële positie: wat zijn jouw maandlasten als je €100.000 extra opneemt?
2. Bepaal de marktconforme rente
De rente voor de familiehypotheek moet marktconform zijn, vergelijkbaar met wat een bank vraagt voor een vergelijkbaar product. Op familiehypotheekoverzicht.nl vind je maandelijks bijgewerkte referentierentes per looptijd en LTV.
3. Stel de leenovereenkomst op
Stel de leenovereenkomst op via familiehypotheekoverzicht.nl. Een onderhandse akte volstaat voor de Belastingdienst, en het platform genereert die op basis van de afgesproken voorwaarden.
4. Leg kwijtschelding jaarlijks vast
Als je ook kwijtscheldt, leg dat dan elk jaar opnieuw vast via het platform. Doe dit niet achteraf. De datum van de schenkingsakte telt.
5. Houd betalingen en saldo bij
Houd de betalingen bij via een gewone bankoverschrijving en laat familiehypotheekoverzicht.nl de administratie voeren. Het platform berekent automatisch het openstaande saldo, de betaalde rente en de aflossingen, en genereert aan het einde van het jaar een jaaropgave voor de belastingaangifte van je kind.
Tot slot
Overwaarde inzetten voor een familiehypotheek is een van de meest effectieve manieren om je kind te helpen op de woningmarkt. Het kan fiscaal heel aantrekkelijk zijn als je het goed inricht. De valkuil is niet zozeer de constructie zelf, maar de uitvoering: geen goede akte, geen betaalspoor, geen jaarlijkse vastlegging van de kwijtschelding.
Op familiehypotheekoverzicht.nl regel je dat voor beide constructies: van de eerste leenovereenkomst tot de laatste jaaropgave aan het einde van de looptijd.
Veelgestelde vragen
Is de rente aftrekbaar als ik mijn hypotheek verhoog om door te lenen aan mijn kind?
Nee. Hypotheekrenteaftrek in box 1 geldt alleen voor leningen die je gebruikt voor je eigen woning (aankoop, verbouwing of verduurzaming). Een doorlening aan je kind valt daar niet onder. Voor je kind is de rente wél aftrekbaar, mits de familiehypotheek voldoet aan de voorwaarden van de Belastingdienst.
Hoe werkt de schenk-leenconstructie met de jaarlijkse vrijstelling?
Je leent geld aan je kind tegen een marktconforme rente en kwijtscheldt die rente jaarlijks als schenking. Zolang de kwijtschelding binnen de jaarlijkse schenkingsvrijstelling blijft is de schenking belastingvrij en houdt je kind toch recht op renteaftrek, mits de kwijtschelding apart is vastgelegd in een schenkingsakte.
Wat is de jubelton en kan ik die nog gebruiken?
Nee. De verhoogde vrijstelling voor de aankoop van een eigen woning (jubelton) is per 2024 definitief afgeschaft. Wel bestaat er nog een eenmalig verhoogde vrijstelling voor kinderen tussen 18 en 40 jaar zonder bestedingsdoel.
Welke documenten heb ik nodig bij een familiehypotheek uit overwaarde?
Een schriftelijke leenovereenkomst met bedrag, marktconforme rente, looptijd (max. 30 jaar) en een annuïtair of lineair aflossingsschema. Bij een schenk-leenconstructie heb je daarnaast elk jaar een aparte schenkingsakte nodig voor de rentekwijtschelding, plus een duidelijk betaalspoor via bankoverschrijvingen.
Kan ik op familiehypotheekoverzicht.nl de documenten en administratie regelen?
Ja. Je stelt de leenovereenkomst en jaarlijkse kwijtscheldingsakte op via het platform en de administratie wordt automatisch bijgehouden tijdens de looptijd. Aan het einde van het jaar genereer je met één klik een jaaropgave voor de belastingaangifte van je kind.
Wat gebruikers zeggen
Bekijk alle reviews →Fijn platform om alles op te regelen
"Fijn platform om alles op te regelen. Bij vragen direct hulp via mailcontact."
Jasper Pieper
via Trustpilot
Zorgt voor rust
"Zorgt voor rust. Goede, duidelijke en eenvoudig te gebruiken website voor wanneer je een familiehypotheek overweegt of al bent aangegaan. Voor zowel verstrekker als ontvanger zeer handig. De klantenservice is snel, correct en persoonlijk. Voordelig en zeker het geringe bedrag waard, want het kan ook problemen onthullen en/of voorkomen. Men is bereid om, indien gewenst, snel je persoonlijk te helpen bij het ontrafelen van de soms complexe regels. Wat het daardoor weer eenvoudig maakt."
F.
via Trustpilot
Direct je familiehypotheek vastleggen?
Op familiehypotheekoverzicht.nl maak je in 3 klikken een leenovereenkomst en (optioneel) een jaarlijkse schenkingsakte. Daarna houdt het platform de administratie automatisch bij tijdens de looptijd.
Gerelateerde artikelen
Ouders en kinderen: familiehypotheek
Hoe ouders hun kinderen helpen via een familiehypotheek.
Lees meerSchenken of lenen aan je kind?
Wanneer kies je voor welke constructie in 2026?
Lees meerLeningovereenkomst & schenkingsovereenkomst
Waarom je beide documenten nodig hebt.
Lees meerRente familiehypotheek bepalen
Wat is een marktconforme rente en hoe onderbouw je die?
Lees meerDit artikel is gepubliceerd op 16 april 2026. Fiscale regels en vrijstellingen kunnen wijzigen. Raadpleeg voor jouw situatie altijd een onafhankelijk hypotheekadviseur.