Overwaarde inzetten om je kind te helpen
In de praktijk zie ik steeds vaker dat ouders hun eigen overwaarde inzetten om hun kind te helpen. Soms als directe lening, soms via een leen-schenkconstructie, en soms een combinatie van beide. Het kan, maar er zijn spelregels, voor jou en voor je kind.
In dit artikel loop ik door de twee hoofdroutes, de fiscale gevolgen van beide, en wat je praktisch moet regelen. Geen theorie omwille van de theorie, maar de dingen die ik zelf zou willen weten voordat ik deze stap zet.
Eén voorbeeld, volledig doorgerekend
Ik werk het voorbeeld uit de intro hieronder helemaal uit, want op papier klinkt €470.000 overwaarde geweldig, maar het interessante zit ’m in wat er daarna fiscaal gebeurt, voor jou én voor je kind.
Bij 4,5% rente over €150.000 betaalt je kind jaarlijks €6.750 aan rente (los van de aflossing). Dat is een voorbeeldpercentage, kijk voor het actuele marktconforme tarief bij de looptijd en LTV die jullie kiezen.
Voor je kind is die rente aftrekbaar tegen het maximale tarief van 37,56% (het 2026-tarief van de tweede belastingschijf). Dat levert een belastingvoordeel op van ongeveer €2.535 per jaar. De werkelijke rentelast voor je kind komt daarmee uit op zo'n €4.215 netto per jaar, nog los van de aflossing.
Voor jou als ouder ligt het anders. Jij betaalt zelf ook extra hypotheeklasten aan de bank over die €150.000, maar die rente is voor jou niet aftrekbaar: het geld is niet in je eigen woning gestoken.
Het punt dat ik hier het vaakst zie ontbreken
Het opgenomen bedrag van €150.000 is voor jou geen eigenwoningschuld meer zodra je het doorleent. Het schuift naar box 3, tegelijk met de vordering die je erdoor krijgt op je kind. Beide tel je op in je aangifte: hieronder bij de valkuilen leg ik uit wat dat concreet betekent.
Route 1: Overwaarde opnemen en doorlenen als familiehypotheek
De meest directe route: je verhoogt je eigen hypotheek (of sluit een tweede hypotheek af) en leent dat geld door aan je kind. Je kind koopt daarmee een huis of vult de bankfinanciering aan. Dit heet een familiehypotheek.
Je neemt, zeg, €100.000 op en leent dat door aan je kind via een familiehypotheek. Je kind betaalt jou maandelijks rente en aflossing. Jij betaalt de extra hypotheeklasten aan de bank.
Fiscaal: wat mag je aftrekken?
Hier zit een belangrijk verschil dat veel mensen missen. De rente die jij betaalt over het extra opgenomen hypotheekdeel is voor jou niet aftrekbaar in box 1. Hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor leningen die je gebruikt voor je eigen woning: aankoop, verbouwing of verduurzaming. Een doorlening aan je kind valt daar niet onder.
Voor je kind is dat precies andersom. Als de familiehypotheek voldoet aan de voorwaarden van de Belastingdienst, is de rente die je kind aan jou betaalt wél aftrekbaar in box 1. Het belangrijkste: de lening moet voor de eigen woning van je kind zijn, er moet annuïtair of lineair worden afgelost binnen 30 jaar, en de rente moet marktconform zijn. Verder wil de Belastingdienst een schriftelijke leenovereenkomst zien en bewijs dat de rente ook echt via bankafschriften wordt betaald, niet alleen op papier verrekend.
Zolang je kind aan deze voorwaarden voldoet, trekt hij of zij de rente gewoon af. Jij ontvangt die rente en geeft dat op in de aangifte.
Vastleggen en bijhouden
Voor deze constructie heb je minimaal twee dingen nodig: een goede leenovereenkomst en een administratie die de maandelijkse betalingen, het openstaande saldo en de betaalde rente bijhoudt. Dat laatste is niet alleen handig, het is wat de Belastingdienst verwacht als bewijs.
Op familiehypotheekoverzicht.nl stel je de leenovereenkomst op en houdt het platform automatisch de volledige administratie bij tijdens de looptijd. Aan het einde van het jaar genereer je met één klik een jaaropgave die je kind nodig heeft voor de belastingaangifte.
Route 2: De leen-schenkconstructie
De leen-schenkconstructie is een combinatie van lenen en schenken. Je leent geld aan je kind én kwijtscheldt tegelijkertijd een deel van de rente als schenking. Op papier is het een lening. In de praktijk hoeft je kind weinig of niets te betalen.
In 2026 mag je jaarlijks €6.908 belastingvrij schenken aan je kind. Je kwijtscheldt de rente als schenking, volledig binnen de vrijstelling. Je kind hoeft de rente dus niet te betalen, maar heeft toch recht op renteaftrek, mits de kwijtschelding apart wordt vastgelegd.
Dit voelt misschien tegenstrijdig. Hoe kan je kind rente aftrekken als die niet wordt betaald? Het antwoord: de rente moet op papier worden verrekend en per saldo gelijkstaan aan nul. De Belastingdienst accepteert dit als de constructie goed is opgezet. Dat betekent: een leenovereenkomst, een jaarlijkse schenkingsakte voor de kwijtschelding, en een duidelijk betaalspoor, ook als dat een verrekening is.
Schenkingsvrijstellingen 2026
Voor de leen-schenkconstructie is de jaarlijkse vrijstelling het meest relevant: in 2026 is dat €6.908 per kind. Heb je twee kinderen, dan mag je aan elk kind afzonderlijk dit bedrag kwijtschelden. Eenmalig is er ook een verhoogde vrijstelling van €33.129 voor kinderen tussen 18 en 40 jaar.
De jubelton bestaat niet meer
De verhoogde vrijstelling voor de aankoop van een eigen woning, de jubelton, is in 2024 definitief afgeschaft. Reken er dus niet op.
Valkuil: de kwijtschelding moet een echte schenking zijn
Een fout die ik regelmatig tegenkom: ouders spreken mondeling af dat het kind de rente niet hoeft te betalen en denken dat dit voldoende is. Dat is het niet. De kwijtschelding moet elk jaar expliciet worden vastgelegd, bij voorkeur in een schriftelijke schenkingsakte. Zonder akte is er juridisch geen schenking, en dan is de rentekwijtschelding fiscaal ook niet bruikbaar.
Vastleggen en bijhouden
De leen-schenkconstructie vraagt iets meer administratie dan een gewone familiehypotheek, omdat je elk jaar opnieuw de kwijtschelding moet vastleggen naast de reguliere leningadministratie. Op familiehypotheekoverzicht.nl stel je zowel de leenovereenkomst als de jaarlijkse kwijtscheldingsakte op, en houdt het platform de betalingen, het saldo en de renteverrekening bij tijdens de gehele looptijd. Zo heb je altijd een compleet dossier klaarstaan als de Belastingdienst ernaar vraagt.
Constructie vastleggen in één platform
Op familiehypotheekoverzicht.nl maak je de leenovereenkomst en (optioneel) de jaarlijkse schenkingsakte. Het platform houdt daarna de administratie automatisch bij.
Valkuilen die ik in de praktijk steeds terugzie
De constructie zelf is niet ingewikkeld. Waar het misgaat, is meestal bij de bijeffecten: dingen die niemand je vertelt omdat ze niet in de standaard-uitleg over familiehypotheken staan.
1. Vergeten dat het opgenomen bedrag naar box 3 verschuift
Zoals ik hierboven al liet zien: het deel van je hypotheek dat je doorleent, is voor jou geen eigenwoningschuld meer. De schuld aan de bank én de vordering op je kind komen allebei in box 3 terecht. Dat is meestal geen ramp (schuld en bezitting heffen elkaar grotendeels op), maar de schuldendrempel in box 3 (in 2026 €3.800 voor alleenstaanden, €7.600 voor fiscale partners) telt níét mee als aftrek van je schuld. Per saldo stijgt je box 3-grondslag dus altijd een fractie, en beide posten moet je gewoon opgeven in je aangifte.
2. De impact op je eigen bijleenregeling bij een latere verhuizing
Dit is de valkuil die de meeste uitleg over dit onderwerp overslaat. Verkoop je later je eigen huis, dan reken je je eigenwoningreserve uit op basis van de verkoopopbrengst minus je eigenwoningschuld. Omdat het doorgeleende deel geen eigenwoningschuld meer is, telt het niet mee in die aftrek: je eigenwoningreserve lijkt dus hoger dan wat je daadwerkelijk aan geld overhoudt, want de bank trekt bij verkoop wel gewoon de volledige hypotheekschuld af, inclusief het doorgeleende deel.
3. De ontvangen rente verkeerd aangeven
Ouders geven de rente die ze van hun kind ontvangen nogal eens gewoon op als inkomen. Dat is niet juist. De vordering op je kind is een bezitting in box 3 en wordt belast via het forfaitaire rendement (36% belasting over het forfaitair bepaalde rendement, in 2026), niet via de werkelijk ontvangen rente. Bij een leen-schenkconstructie blijft die vordering trouwens gewoon in box 3 staan, ook al scheld je de rente elk jaar kwijt.
4. Je renteherziening raakt straks ook het doorgeleende deel
Loopt je eigen rentevaste periode over een aantal jaar af, dan herziet de bank je volledige hypotheek, inclusief het deel dat je hebt doorgeleend. Is de rente dan hoger dan nu, dan stijgen jouw eigen maandlasten over het volledige bedrag, ook al ontvang je zelf rente van je kind. Reken dit vooraf door, zeker als je kind een langere looptijd heeft dan jouw eigen rentevaste periode.
Moet het per se via de bank, of kan het ook uit eigen vermogen?
Overwaarde ‘opnemen’ klinkt alsof het altijd via een hypotheekverhoging bij de bank moet. Dat hoeft niet. Heb je naast de overwaarde in je huis ook spaargeld of beleggingen staan, dan kun je de familiehypotheek net zo goed daaruit financieren, zonder je eigen hypotheek aan te raken. Beide routes komen fiscaal voor je kind op hetzelfde neer: wat verschilt, is wat het jou kost en wat het van je vraagt.
Familielening uit eigen vermogen
- Geen bank, geen taxatie, geen toetsing nodig
- In principe morgen geregeld, en je eigen hypotheek blijft ongewijzigd
- Nadeel: het geld staat vast in de lening en is niet zomaar meer vrij inzetbaar
- Je loopt het rendement mis dat je er elders mee had kunnen maken
Herfinanciering bij de bank
- Nieuwe toetsing op je inkomen, meestal met taxatie en notariskosten
- Een paar weken doorlooptijd voordat het rond is
- Je eigen maandlasten stijgen met de extra rente en aflossing
- Voordeel: je spaargeld of beleggingen blijven gewoon intact
Wat ik in de praktijk zou kiezen
Staat het bedrag toch al vrij op een spaarrekening tegen een schamel rendement? Dan zou ik bijna altijd kiezen voor lenen uit eigen vermogen: je vermijdt de kosten en rompslomp van een hypotheekverhoging, en fiscaal maakt het voor je kind niets uit waar het geld vandaan komt. De herfinancieringsroute wordt pas logisch als je onvoldoende liquide middelen hebt en het overgrote deel van je vermogen in de stenen van je eigen huis zit, dan is de overwaarde je enige route om je kind te helpen.
Welke route past wanneer?
Route 1: Doorlenen
- Past als je kind rente en aflossing gewoon kan betalen
- Fiscale renteaftrek is wenselijk
- Meest transparante constructie
- Makkelijkst uit te leggen aan de bank als je kind ook een bankhypotheek heeft
Route 2: Leen-schenkconstructie
- Past als je kind de maandlasten lastig kan dragen
- Jij hebt de ruimte om jaarlijks een deel van de rente kwijt te schelden
- Fiscaal volledig legaal
- Vraagt meer administratie en consistentie over de jaren heen
Combinaties zijn ook mogelijk
Sommige families kiezen ook gewoon voor allebei: een deel lenen waarover je kind wél rente betaalt, en een deel waarbij de rente jaarlijks wordt kwijtgescholden tot aan de vrijstelling van €6.908. Dat vraagt wat rekenwerk, maar is voor veel families de meest optimale variant. Beide vormen leg je vast en beheer je op familiehypotheekoverzicht.nl.
Wat moet je praktisch regelen?
Check je leenruimte bij de bank
Check bij je eigen bank of hypotheekadviseur of je woning de extra opname ondersteunt. Laat je woning taxeren als er al enige tijd geen taxatie is geweest, of vraag eerst een gratis indicatie van je woningwaarde op om je leenruimte alvast door te rekenen. Bespreek ook je eigen financiële positie: wat zijn jouw maandlasten als je €100.000 extra opneemt?
Bepaal de marktconforme rente
De rente voor de familiehypotheek moet marktconform zijn, vergelijkbaar met wat een bank vraagt voor een vergelijkbaar product. Op familiehypotheekoverzicht.nl vind je maandelijks bijgewerkte referentierentes per looptijd en LTV.
Stel de leenovereenkomst op
Stel de leenovereenkomst op via familiehypotheekoverzicht.nl. Een onderhandse akte volstaat voor de Belastingdienst, en het platform genereert die op basis van de afgesproken voorwaarden.
Leg kwijtschelding jaarlijks vast
Als je ook kwijtscheldt, leg dat dan elk jaar opnieuw vast via het platform. Doe dit niet achteraf. De datum van de schenkingsakte telt.
Houd betalingen en saldo bij
Houd de betalingen bij via een gewone bankoverschrijving en laat familiehypotheekoverzicht.nl de administratie voeren. Het platform berekent automatisch het openstaande saldo, de betaalde rente en de aflossingen, en genereert aan het einde van het jaar een jaaropgave voor de belastingaangifte van je kind.
Wil je eerst je woningwaarde weten voordat je de leenruimte doorrekent? Bekijk een gratis indicatie van je woningwaarde. En twijfel je tussen een onderhandse akte en een notariële akte? Lees dan overeenkomst of akte: wat heb je nodig?
Tot slot
Overwaarde inzetten voor een familiehypotheek is een van de meest effectieve manieren om je kind te helpen op de woningmarkt. Het kan fiscaal heel aantrekkelijk zijn als je het goed inricht. De valkuil is niet zozeer de constructie zelf, maar de uitvoering: geen goede akte, geen betaalspoor, geen jaarlijkse vastlegging van de kwijtschelding.
Op familiehypotheekoverzicht.nl regel je dat voor beide constructies: van de eerste leenovereenkomst tot de laatste jaaropgave aan het einde van de looptijd.