Wat is overwaarde?
Overwaarde is simpel: het verschil tussen wat je woning waard is en wat je er nog op schuldig bent. Standaardvoorbeeld: een woning van €450.000 met €180.000 hypotheekschuld betekent €270.000 overwaarde. Reken het hieronder zelf door.
Bereken je overwaarde
Vul je woningwaarde en openstaande hypotheekschuld in.
Indicatie op basis van de ingevoerde bedragen. Geen financieel advies.
Die overwaarde staat niet op een bankrekening. Het zit in de stenen. Je kunt het dus niet zomaar uitgeven, maar er zijn manieren om het vrij te maken of er slim gebruik van te maken.
Hoe bouw je overwaarde op?
Overwaarde groeit op twee manieren. Ten eerste doordat je hypotheek aflost: elke maand wordt je schuld iets kleiner. Ten tweede doordat je woning in waarde stijgt. In de Nederlandse huizenmarkt van de afgelopen tien jaar is die tweede factor de dominante geweest. Veel huiseigenaren hebben niet actief gespaard, maar toch een enorme vermogenspositie opgebouwd puur door waardestijging.
Wat kun je met overwaarde doen?
Er zijn een paar gangbare routes.
Woning verkopen
De meest directe manier. Bij verkoop ontvang je de verkoopprijs, betaal je de hypotheek af, en houd je de overwaarde over als vrij vermogen. Veel ouders gebruiken dit geld vervolgens om hun kinderen te helpen bij het kopen van een woning. Lees meer over de verkoop van de woning.
Overwaarde meenemen naar een nieuwe woning
Koop je een nieuwe woning? Dan wordt de overwaarde verrekend in de financiering. Dit verlaagt de benodigde hypotheek en daarmee je maandlasten.
Hypotheek verhogen (tweede hypotheek of opeethypotheek)
Sommige huiseigenaren verhogen hun hypotheek om de overwaarde liquide te maken, zonder te verhuizen. Dit heet soms een tweede hypotheek of, bij ouderen, een opeethypotheek. De bank beoordeelt of je inkomen voldoende is om de hogere lasten te dragen.
Schenken of uitlenen aan kinderen
Dit is waar veel families bij ons terechtkomen. Ouders met overwaarde willen hun kinderen helpen een woning te kopen, maar willen of kunnen de overwaarde niet direct vrij maken. Een familielening is dan een alternatief: je leent je kind een bedrag, al dan niet uit eigen spaargeld, en legt dat juridisch en fiscaal correct vast.
Kind helpen via een familielening?
Leg een familielening juridisch en fiscaal correct vast op familiehypotheekoverzicht.nl. Inclusief leningovereenkomst en jaaroverzicht voor de Belastingdienst.
Overwaarde en de Belastingdienst
Overwaarde zelf is niet belast zolang je de woning niet verkoopt. Maar zodra je de overwaarde realiseert, of ermee schenkt, of uitleent, verandert dat.
Bij verkoop is de overwaarde vrij, maar als je een nieuwe woning koopt, geldt de bijleenregeling: je bent verplicht de overwaarde in de nieuwe woning te steken. Doe je dat niet, dan verlies je (deels) je recht op hypotheekrenteaftrek over het nieuwe leningdeel.
Schenk je de overwaarde aan je kind? Dan gelden de normale schenkingsregels en vrijstellingen. Leen je het uit? Dan moet je een marktconforme rente rekenen. Dat is verplicht, anders beschouwt de Belastingdienst een deel als schenking.
Wat heeft dit met een familielening te maken?
Ouders met overwaarde staan regelmatig voor dezelfde vraag: hoe help ik mijn kind nu het beste? Schenken kan, maar heeft limieten. Uitlenen is ook een optie, maar dan moet je het wel goed vastleggen.
Een familielening waarbij een ouder geld uitleent aan een kind voor de aankoop of verbouwing van een woning valt fiscaal in box 1 als de lening voldoet aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek. De rente die het kind betaalt, is dan aftrekbaar. En de ouder die ontvangt, betaalt over die rente geen box 3-heffing zoals bij spaargeld, maar het valt in box 1 als inkomsten uit eigen woning. Dit kan voor sommige ouders juist voordelig zijn. Lees meer over het verschil tussen box 1 en box 3.
Familiehypotheekoverzicht.nl helpt families bij het administratief en juridisch correct bijhouden van zo'n familielening: van de leningovereenkomst tot het jaaroverzicht dat je aan de Belastingdienst kunt laten zien.
Veelgestelde vragen
Vragen over overwaarde
Is overwaarde belast?
Nee, niet zolang je de woning aanhoudt. Pas bij verkoop, schenking of uitkering via een opeethypotheek kan er belasting aan te pas komen, afhankelijk van wat je met het geld doet.
Kan ik mijn overwaarde gebruiken om mijn kind te helpen zonder te verkopen?
Ja, via een hypotheekverhoging of een tweede hypotheek. Of je kunt spaargeld inzetten en de overwaarde als zekerheid houden. Bespreek dit altijd met een hypotheekadviseur.
Wat is de bijleenregeling?
Als je een woning verkoopt en overwaarde realiseert, ben je verplicht dat bedrag te investeren in je volgende woning. Doe je dat niet, dan verlies je recht op hypotheekrenteaftrek over het deel dat je niet hebt ingelegd.
Moet ik bij een familielening rente rekenen?
Ja. De Belastingdienst vereist een marktconforme rente. Leen je renteloos of tegen een te lage rente, dan kan het verschil worden aangemerkt als schenking. Op onze website vind je maandelijks de actuele marktconforme rentestanden.
Kan ik als ouder mijn kind geld uitlenen uit mijn overwaarde zonder die eerst vrij te maken?
Technisch gezien leent de overwaarde zelf niet uit: die zit in de woning. Je kunt je woning (deels) herfinancieren om liquide middelen vrij te maken, en die vervolgens uitlenen. Of je gebruikt eigen spaargeld. Een hypotheekadviseur kan helpen bepalen wat in jouw situatie het meest logisch is.
Lees verder
Verkoop van de woning
Hoe de notaris de verkoopopbrengst en overwaarde verdeelt
Tweede hypotheek
Overwaarde liquide maken zonder te verhuizen
Schenken aan je kind
Vrijstellingen, regels en combineren met een lening
Familiehypotheek
Hoe een familielening voor de eigen woning werkt
Je kind helpen met overwaarde of een familielening?
Met familiehypotheekoverzicht.nl leg je een familielening juridisch correct vast, hou je het aflossingsschema bij en genereer je ieder jaar het overzicht voor de belastingaangifte. Gratis starten, geen verplichtingen.
Wat gebruikers zeggen
Bekijk alle reviews →Uitstekend
"Heel erg goed geholpen met onze wellicht wat ongebruikelijke vorm van familiehypotheek. Marijn reageerde ook enorm snel bij vragen en doet ook direct wat hij belooft."
Jeroen
via Trustpilot
Uitstekend
"Erg tevreden. Snelle reactie op mail en direct geholpen met mijn vragen."
Geertruida
via Trustpilot