Waarom deze routes werken
Starters lopen snel vast als ze een hypotheek willen aanvragen. Een familiehypotheek biedt uitkomst omdat ouders flexibeler zijn én vaak lagere rentes hanteren dan persoonlijke leningen. Het geheim zit in het herfinancieren van vermogen dat al vastzit in de ouderlijke woning. Met een consumptieve verhoging of een verzilverproduct maak je geld vrij zonder de bestaande hypotheek van het kind aan te passen.
Belangrijk: de familiehypotheek moet altijd schriftelijk worden vastgelegd met een marktconforme rente, annuïtair of lineair aflossing en een maximale looptijd van 30 jaar. Daarmee bewaak je de renteaftrek voor het kind én voorkom je dat de fiscus de rente als schenking aanmerkt.
1. Hypotheek verhogen voor consumptief doel
Dit is verreweg de meest gebruikte route. Ouders vragen bij hun bank een consumptieve verhoging aan. Dat is een los hypotheekdeel dat niet aan de woning is gekoppeld en daardoor vrij besteedbaar is. Het geld kan dus direct worden doorgeleend aan het kind via een familiehypotheek. Banken staan dit toe omdat het een standaardonderdeel van hun product is en in box 3 valt.
Waarom populair?
- Lagere rente dan persoonlijke leningen en vaak langere looptijden.
- Notaris niet nodig als er nog ruimte in de oorspronkelijke hypotheekakte zit.
- Fiscaal duidelijk: schuld en vordering vallen beide in box 3.
Fiscale gevolgen
Voor ouders is de verhoging een box-3-schuld; de lening aan het kind is een box-3-vordering. De jaarlijkse rente is dus niet aftrekbaar, maar schuld en vordering heffen elkaar grotendeels op. Voor het kind is de rente alleen aftrekbaar als het geld naar aankoop of verbetering van de woning gaat en de lening annuïtair/lineair binnen 30 jaar wordt afgelost.
Meer verdieping nodig? Lees ook het artikel over familiehypotheek na je bankhypotheek voor een verbouwingsvoorbeeld met concrete cijfers.
2. Tweede hypotheek of verzilverproduct
Soms kiezen ouders voor een tweede hypotheek of verzilverproduct (bijv. opeethypotheek). Dat kan alleen als er ruime overwaarde is, de bank consumptief gebruik toestaat en ouders de zwaardere inkomenstoets doorstaan. Houd rekening met advies-, taxatie- en notariskosten en dat aflossingsvrij bijna nooit wordt toegestaan voor vrij besteedbare doelen.
Deze route is minder populair maar kan uitkomst bieden als een consumptieve verhoging niet mogelijk is. Stem het vooraf af met de bank en leg vast wat er gebeurt als ouders eerder willen stoppen of zelf liquiditeit nodig hebben.
3. Wat moet verplicht worden vastgelegd?
Voor fiscale zekerheid en renteaftrek is een schriftelijke overeenkomst verplicht. Neem minimaal de volgende onderdelen op:
Zonder schriftelijke overeenkomst is de rente niet aftrekbaar voor het kind. Gebruik desnoods ons sjabloon voor de combinatie lening- en schenkingsovereenkomst zodat ook jaarlijkse schenkingen netjes zijn geregeld. Lees ook onze actie: geld lenen van familie regelen voor €25 per jaar.
4. Hoe werkt de belasting?
Voor het kind
- De lening valt in box 1 als eigenwoningschuld wanneer het geld naar de woning gaat.
- Er moet annuïtair of lineair worden afgelost en rente daadwerkelijk worden betaald.
- Meld de lening binnen vier maanden bij de Belastingdienst (formulieren eigenwoningschuld).
Voor de ouders
- Consumptieve hypotheekverhoging = box-3-schuld.
- Lening aan het kind = box-3-vordering.
- Ontvangen rente is niet belast in box 1, maar de box-3-positie verandert door de schuld/vordering.
5. Risico's en aandachtspunten
6. Stappenplan voor ouders
Bepaal de totale financieringsbehoefte: welk deel komt van de bank en welk deel van familie?
Vraag bij de bank een consumptieve verhoging of verzilverproduct aan (met toetsing en evt. advies).
Stel de familiehypotheek op met een marktconforme rente en annuïtair of lineair aflossingsschema.
Maak het geld over aan het kind en leg vast wanneer de lening ingaat.
Start de maandelijkse betalingen en noteer rente én aflossing in jullie administratie.
Houd jaarlijks een overzicht bij voor de Belastingdienst en controleer of afspraken worden nagekomen.
7. Conclusie
De meest praktische route om een familiehypotheek mogelijk te maken is door je bestaande hypotheek te verhogen voor een consumptief doel. Banken staan dit vaak toe, je regelt het snel en fiscaal is het helder. Een tweede hypotheek of verzilverproduct kan alleen onder strikte voorwaarden. Welke route je ook kiest: leg afspraken vast, spreek een marktconforme rente af en houd jaarlijks een administratie bij.