Wanneer is de rente op een familiehypotheek aftrekbaar?
De Wet inkomstenbelasting stelt vier eisen aan hypotheekrenteaftrek. Ze gelden voor bankhypotheken en voor leningen van familie.
- Eigen woning. De lening is aangegaan voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van de woning waarin je zelf woont. Een tweede huis of verhuurpand telt niet.
- Aflossen binnen 360 maanden. Annuïtair (gelijke maandlasten) of lineair (gelijke aflossing). Beide zijn toegestaan.
- Schriftelijk vastgelegd. Een mondelinge afspraak is fiscaal niet genoeg. Je hebt een leningovereenkomst nodig met bedrag, rente, looptijd en aflossingsschema. Een notaris is niet verplicht voor aftrek, maar geeft wel extra zekerheid.
- Marktconforme rente. Daarover meer in het volgende onderdeel.
Aflossingsvrij mag, maar zonder aftrek
Je kunt een deel van de lening aflossingsvrij houden. De rente op dat deel is dan niet aftrekbaar. Dat kan interessant zijn als de ouders de rente-inkomsten in box 3 willen ontvangen. Lees meer bij box 1 versus box 3.
Wat levert de aftrek op in 2026?
Tot een inkomen van €38.883 krijg je 35,75% van de betaalde rente terug, daarboven maximaal 37,56%.
Marktconforme rente: hoe onderbouw je dat?
De Belastingdienst vraagt dat de rente vergelijkbaar is met wat banken rekenen voor een soortgelijke lening. Is de rente te laag, dan kan de fiscus het verschil als verkapte schenking aanmerken. Is de rente hoger, dan trek je af wat je werkelijk betaalt, maar betaal je mogelijk meer dan nodig.
Vergelijk met leningen met hetzelfde risicoprofiel: dezelfde rentevaste periode, een vergelijkbare loan-to-value en het energielabel van de woning. Heeft je familielening geen NHG, vergelijk dan met rentes zonder NHG.
Onderbouw de rente met een rentebrief
Leg de gekozen rente, de datum en de vergelijkingsrentes vast in een rentebrief. Het template daarvoor zit in het platform. Bewaar de brief bij de leningovereenkomst, zodat je bij een controle direct je onderbouwing hebt.
Direct een leningovereenkomst die fiscaal klopt?
Vul de gegevens in en ontvang een overeenkomst met aflossingsschema, rentebrief en een automatische jaaropgave voor de aangifte.
Lenen en schenken: hoe werkt dat samen?
Veel ouders combineren een lening met een schenking. Dat mag: de fiscus ziet het als twee aparte transacties, mits je ze ook zo administreert. Een veelgebruikte constructie is dat ouders jaarlijks een bedrag schenken waarmee het kind (een deel van) de rente betaalt. De schenking valt onder de jaarlijkse vrijstelling, de rente is aftrekbaar.
De lening zelf moet marktconform blijven
Je kunt geen renteloze lening verstrekken en het verschil met de marktrente als schenking aanmerken. De lening moet op zichzelf een reële rente hebben; de schenking staat daar los van.
Leg schenking en lening in afzonderlijke documenten vast en houd bij hoeveel je elk jaar schenkt. Overschrijd je de vrijstelling, dan betaalt de ontvanger schenkbelasting. Zie de actuele schenkingsvrijstellingen en schenking op papier.
Belasting voor de ouders als geldgever
Leen je als ouder geld uit aan je kind, dan ontvang je rente. Hoe die wordt belast, hangt af van waar de lening voor wordt gebruikt.
Box 3: de gebruikelijke situatie
Bij een lening voor de eigen woning van je kind valt de vordering meestal in box 3. Je betaalt dan vermogensrendementsheffing over de waarde van de lening, net als over spaargeld. In 2026 geldt een heffingsvrij vermogen van €59.357 per persoon (€118.714 voor fiscale partners); daarboven betaal je 36% over een fictief rendement.
Is je werkelijke rendement lager dan het fictieve? Dan kun je dat met de tegenbewijsregeling aantonen. Die geldt voor je hele box 3-vermogen, dus ook koerswinst op beleggingen telt mee. Reken beide methodes door.
Box 1: als het geld niet naar een eigen woning gaat
Gebruikt je kind het geld voor iets anders, bijvoorbeeld een beleggingspand, dan kan de lening als terbeschikkingstelling aan een verbonden persoon gelden. De rente is dan belast in box 1, tegen het progressieve tarief. Bij een familiehypotheek voor de eigen woning komt dat zelden voor. Meer daarover op familiehypotheek in box 1 of box 3.
“Uitstekende site met waardevolle informatie over allerlei onderwerpen die verband houden met de familiehypotheek. Overzichtelijk en makkelijk te gebruiken. En als je een vraag stelt, heb je in no time een persoonlijk antwoord. Prijs-prestatieverhouding top!”
Administratie: wat vraagt de Belastingdienst?
De fiscus kan jaren terug vragen om bewijs van je hypotheekrenteaftrek. In de praktijk vraagt de Belastingdienst zelden alle documenten op, maar als dat gebeurt, moet je dossier op orde zijn. Bewaar deze stukken:
- Leningovereenkomst of notariële akte met hoofdsom, rente, looptijd en aflossingsschema. Zie de checklist voor de leningovereenkomst.
- Betaalbewijzen van rente en aflossing, met een omschrijving waaruit blijkt waarvoor de betaling is.
- Rentebrief met de onderbouwing van de marktconforme rente.
- Schenkingsovereenkomsten en een overzicht van de geschonken bedragen per jaar, als je ook schenkt.
- Jaaropgaven voor de aangifte. Het platform maakt die automatisch.
Bewaar alles digitaal én op papier
Een map met de originele overeenkomst en een back-up in de cloud voorkomt problemen bij een controle. Lees ook hoe je de familiehypotheek in de aangifte invult.
Een familiehypotheek combineren met een bankhypotheek
Vaak is de familielening een aanvulling op een bankhypotheek: de bank verstrekt het grootste deel, de ouders vullen aan. Bijvoorbeeld als het kind net te weinig kan lenen, of als de ouders willen bijdragen zonder het hele bedrag te schenken.
Niet alle banken accepteren een familiehypotheek naast hun eigen lening. Sommige eisen dat de familielening achtergesteld is, zodat de bank bij een gedwongen verkoop voorgaat. Controleer dit voordat je afspraken maakt. Gaat de bank akkoord, dan kan de familiehypotheek als tweede hypotheek worden ingeschreven of onderhands blijven.
Meer over combineren met een bank, combineren met NHG en hoe hypotheekrecht werkt.
Samengevat
Renteaftrek werkt hetzelfde als bij een bank, mits je binnen 30 jaar annuïtair of lineair aflost, alles schriftelijk vastlegt en een marktconforme rente hanteert. Onderbouw de rente met een rentebrief. Lenen en schenken mag naast elkaar, als je beide stromen gescheiden houdt en binnen de vrijstelling blijft.
Veelgestelde vragen
Welke regels gelden voor renteaftrek bij een familiehypotheek?+
Wat betekent marktconforme rente bij een familiehypotheek?+
Mag een deel aflossingsvrij zijn en is die rente aftrekbaar?+
Hoe werkt lenen en schenken naast elkaar?+
Wat moet ik administreren voor de aangifte?+
Hoeveel belasting bespaart de renteaftrek op een familiehypotheek?+
Moeten ouders belasting betalen over de ontvangen rente?+
Wat zijn de fiscale regels voor een familiehypotheek in 2026?+
Hoe controleert de Belastingdienst een familiehypotheek?+
Bronnen: Belastingdienst: eigen woning, Wet inkomstenbelasting 2001. Deze pagina is informatief en vervangt geen fiscaal advies.