Rekenvoorbeelden hypotheek vanuit je eigen BV

Hoe je het netto-effect van een BV-hypotheek berekent

Bij een gewone bankhypotheek is het simpel: je betaalt rente, trekt die af in box 1 en je weet wat het je netto kost. Bij een hypotheek vanuit je eigen BV komen er twee extra belastinglagen bij. De BV ontvangt de rente en betaalt daarover vennootschapsbelasting. Als je die winst vervolgens naar privé wilt halen, betaal je ook nog aanmerkelijkbelangheffing in box 2. Pas als je die drie lagen naast elkaar legt, weet je wat de lening je daadwerkelijk kost.

Daarnaast speelt sinds 2023 de Wet excessief lenen bij eigen vennootschap een rol. Als je totale schulden aan je BV boven de €500.000 uitkomen, wordt het meerdere belast in box 2. Een eigenwoningschuld waarvoor hypotheekrecht is gevestigd bij de notaris, valt buiten die drempel. Dat maakt het vestigen van hypotheekrecht bij een BV-hypotheek niet alleen verstandig, maar in veel gevallen noodzakelijk.

De vier casussen hieronder laten zien hoe deze regels in verschillende situaties uitpakken. De bedragen en tarieven zijn gebaseerd op het belastingjaar 2026. Gebruik ze als richtlijn, niet als definitief advies. De exacte uitkomst hangt altijd af van jouw persoonlijke situatie, het actuele tarief en de afspraken met je adviseur.

Casus A: €300.000 annuïtair vanuit de BV, volledige eigenwoningschuld

Stel, je leent €300.000 van je eigen BV tegen een marktconforme rente van 4,5% per jaar. De lening is annuïtair met een looptijd van 30 jaar. Omdat het een eigenwoningschuld is waarvoor hypotheekrecht is gevestigd, valt de lening buiten de drempel excessief lenen.

In het eerste jaar bedraagt de bruto rente circa €13.500. Als DGA keer je jezelf minimaal €58.000 aan gebruikelijk loon uit. Dat valt volledig in de eerste schijf van de inkomstenbelasting (tarief 2026: 37,56%). De renteaftrek levert daarmee een belastingteruggave op van circa €4.991. Eventueel inkomen boven die €58.000 neem je doorgaans als dividend, en dat laten we in dit rekenvoorbeeld buiten beschouwing.

Het netto rentepercentage komt in dit voorbeeld uit op 4,45%. Ter vergelijking: bij een bankhypotheek tegen hetzelfde percentage betaal je netto circa 2,84%, omdat daar geen Vpb en box 2 over de renteopbrengst verschuldigd is. De BV-route is dus duurder, tenzij de BV een lagere rente rekent dan de bank. Of dat mag, hangt af van de vraag of die lagere rente nog marktconform is.

Casus B: totale privéschuld aan de BV van €700.000

In deze casus heeft een DGA een rekening-courantschuld van €200.000 en een eigenwoningschuld van €500.000 bij dezelfde BV. De totale schuld bedraagt €700.000. Of dat een probleem is, hangt volledig af van de vraag of er hypotheekrecht is gevestigd op de eigenwoningschuld.

Situatie 1: wel hypotheekrecht gevestigd

De eigenwoningschuld van €500.000 waarvoor hypotheekrecht is gevestigd, telt niet mee voor de drempel excessief lenen. Alleen de rekening-courantschuld van €200.000 telt mee. Dat bedrag blijft ruim onder de drempel van €500.000. Er is dus geen sprake van excessief lenen en er volgt geen extra heffing in box 2.

Situatie 2: geen hypotheekrecht gevestigd

Zonder hypotheekrecht telt de volledige schuld van €700.000 mee. Het bedrag boven de drempel van €500.000 is €200.000. Dit wordt als fictief regulier voordeel belast in box 2. Bij het tarief van 2026 komt dat neer op €49.000 aanmerkelijkbelangheffing (24,5%) over die €200.000. Dat betaal je elk jaar zolang de schuld boven de drempel blijft.

Het verschil is enorm. De notariskosten voor het vestigen van hypotheekrecht liggen doorgaans tussen de €1.000 en €2.000. Die investering verdien je in dit voorbeeld binnen een maand terug. Heb je als DGA een eigenwoningschuld bij je BV en is er nog geen hypotheekrecht gevestigd, dan is dat vrijwel altijd het eerste wat je moet regelen.

Casus C: overgangsrecht voor leningen van voor 31 december 2022

De Wet excessief lenen bij eigen vennootschap is ingegaan op 1 januari 2023, maar bevat een overgangsregeling. Had je op 31 december 2022 al een eigenwoningschuld bij je eigen BV, dan valt die schuld onder voorwaarden buiten de drempel. Dat geldt ook als er destijds geen hypotheekrecht was gevestigd.

Concreet: een DGA had op 31 december 2022 een eigenwoningschuld van €400.000 bij de BV zonder hypotheekrecht. Dankzij het overgangsrecht telt die €400.000 niet mee voor de drempel excessief lenen. Er is geen extra heffing in box 2 zolang de overige schulden onder de €500.000 blijven.

Wanneer vervalt het overgangsrecht?

Het overgangsrecht vervalt als je de lening na 31 december 2022 verhoogt. Stel dat dezelfde DGA de eigenwoningschuld in 2024 verhoogt naar €600.000. De oorspronkelijke €400.000 blijft onder het overgangsrecht, maar de verhoging van €200.000 valt daar buiten. Voor die €200.000 moet wel hypotheekrecht gevestigd zijn om buiten de drempel te vallen.

Bij een volledige herfinanciering (bijvoorbeeld oversluiten naar een nieuwe leningovereenkomst) is de situatie lastiger. De Belastingdienst kan de positie innemen dat de oorspronkelijke lening is afgelost en er een nieuwe lening is aangegaan. In dat geval vervalt het overgangsrecht en is hypotheekrecht op de volledige schuld nodig. Overleg hierover altijd met je belastingadviseur voordat je een bestaande BV-hypotheek oversluit.

Casus D: combinatie bankhypotheek en BV-lening

Veel DGA's combineren een bankhypotheek met een aanvullende lening vanuit de BV. Dat kan verstandig zijn als de bank niet het volledige bedrag wil financieren, of als er overtollige liquiditeit in de BV zit die je productief wilt inzetten. De constructie brengt wel een aantal aandachtspunten met zich mee.

Voorbeeld: €450.000 bank + €150.000 BV

Een DGA koopt een woning van €600.000. De bank financiert €450.000 met een eerste hypotheekrecht tegen 3,8% rente. De BV verstrekt aanvullend €150.000 met een tweede hypotheekrecht tegen 4,5% rente (marktconform, want het tweede hypotheekrecht betekent een hoger risico voor de BV).

De totale netto rentelast in dit voorbeeld bedraagt €17.452 per jaar. Bij volledige bankfinanciering tegen 3,8% zou de netto rentelast €14.371 zijn (€22.800 bruto rente minus 37,56% aftrek). Het BV-deel is in dit geval dus duurder door de dubbele heffing. Het voordeel zit hem in de beschikbaarheid: als de bank niet meer dan €450.000 wil verstrekken, biedt de BV een alternatief waarmee je toch de volledige koopsom kunt financieren.

Rangorde en voorwaarden

De bank eist vrijwel altijd het eerste hypotheekrecht. De BV krijgt het tweede hypotheekrecht, wat betekent dat de BV bij een gedwongen verkoop pas wordt uitbetaald nadat de bank volledig is voldaan. Daarnaast eist de bank vaak een achterstellingsclausule. Die clausule beperkt de mogelijkheid om op de BV-lening af te lossen zolang de banklening nog loopt. Stem de voorwaarden van beide leningen op elkaar af voordat je naar de notaris gaat.

Waar het op neerkomt

Een hypotheek vanuit je eigen BV is niet per definitie goedkoper dan een bankhypotheek. Door de vennootschapsbelasting en de box 2-heffing over de renteopbrengst is het netto rentepercentage hoger dan bij dezelfde rente via de bank. Het voordeel van de BV-route zit in de flexibiliteit, de beschikbaarheid van financiering en de mogelijkheid om overtollige liquiditeit in de BV rendabel in te zetten.

Ongeacht welke variant je kiest, is het vestigen van hypotheekrecht bij de notaris vrijwel altijd aan te raden. Het voorkomt een jaarlijkse heffing op grond van de Wet excessief lenen en het geeft je zekerheid dat de lening buiten de drempel van €500.000 valt. De notariskosten zijn beperkt in vergelijking met de potentiële belastingschade.

Op familiehypotheekoverzicht.nl kun je de lening registreren, het aflossingsschema instellen en aan het einde van het jaar de jaaropgave genereren die je nodig hebt voor de belastingaangifte. Zo houd je het overzicht, ook als je een combinatie van bank- en BV-financiering hebt.