Wat is een familiebankconstructie?
Bij een familiebankconstructie treden ouders op als geldverstrekker voor de woning van hun kind, net als een bank. Ze verstrekken een lening, spreken een rente af en laten het kind periodiek aflossen. Vandaar de naam: de familie is de bank.
In de meeste gevallen is de familiebankconstructie een aanvulling op een gewone bankhypotheek. De bank financiert het grootste deel van de woning en ouders vullen de rest aan via een onderhandse lening. Soms is de familiebankconstructie de enige financiering, maar dat komt minder vaak voor.
De term wordt wisselend gebruikt. In de praktijk dekt hij hetzelfde als familiehypotheek, familielening of onderhandse lening. Het onderscheid zit in de details: een familiehypotheek heeft formeel een hypotheekrecht als zekerheid, een familiebankconstructie hoeft dat niet te hebben.
Hoe werkt het? De drie pijlers
In de volledige vorm bestaat de constructie uit drie onderdelen. Niet elke familiebankconstructie gebruikt ze alle drie: soms is er geen bankhypotheek omdat ouders de hele woning financieren, en soms wordt er niet geschonken. De onderdelen die je wél gebruikt, moeten fiscaal kloppen.
| Pijler | Wat houdt het in? | Belangrijkste eis |
|---|---|---|
| 1. De lening | Ouders verstrekken een bedrag aan het kind, schriftelijk vastgelegd | Marktconforme rente, annuïtair of lineair aflossen in max. 30 jaar |
| 2. De schenking | Ouders schenken (een deel van) de maandlast terug | Binnen de vrijstelling van €6.908 per jaar (2026) |
| 3. De bankhypotheek | Bank financiert het grootste deel en staat eerste in rang | Niet elke bank accepteert de combinatie; check het beleid |
Lening en schenking strikt gescheiden houden
De Belastingdienst accepteert de combinatie van lenen en schenken, zolang beide stromen los van elkaar zijn vastgelegd en de lening zakelijk blijft. Een rechtstreekse koppeling (de schenking als automatische verrekening van de rente) kan de renteaftrek in gevaar brengen. Twee aparte overeenkomsten en twee aparte geldstromen zijn de veilige route.
Rekenvoorbeeld: netto maandlast van bijna nul
Een starter koopt een woning van €350.000. De bank financiert €280.000. Ouders vullen €70.000 aan via een familiebankconstructie met een marktconforme rente van 4,2% en een annuïtaire looptijd van 30 jaar.
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| Leenbedrag familiebank | € 70.000 |
| Rente (marktconform, 10 jaar vast) | 4,2% |
| Maandelijkse annuïteit | ~ € 343 per maand |
| Jaarlijkse last | ~ € 4.116 per jaar |
| Jaarlijkse schenking ouders | € 4.116 (binnen vrijstelling) |
| Netto maandlast kind | ~ € 0 per maand |
De jaarlijkse last van €4.116 valt ruim binnen de schenkingsvrijstelling van €6.908. Het kind trekt de betaalde rente bovendien af als hypotheekrente, waardoor het fiscale voordeel nog groter wordt.
Bereken jouw eigen situatie
De uitkomst hangt af van het leenbedrag, de rente en hoe ouders de schenking inrichten. Gebruik de schenk-leen calculator om direct te zien wat de constructie in jouw situatie oplevert.
Familiebankconstructie opzetten?
Het platform berekent rente en aflossing automatisch, maakt schenkingen aantoonbaar en genereert het jaaroverzicht voor de Belastingdienst.
Fiscale spelregels van de Belastingdienst
De familiebankconstructie is fiscaal aantrekkelijk, maar alleen als je aan de eisen van de Belastingdienst voldoet. De drie kernregels:
- Marktconforme rente. De rente moet vergelijkbaar zijn met wat banken rekenen voor een soortgelijke lening. Een te lage rente kan de Belastingdienst aanmerken als een verkapte schenking. Bekijk de actuele marktconforme rentetabel.
- Annuïtaire of lineaire aflossing in maximaal 30 jaar. Alleen het deel dat aan deze eis voldoet geeft recht op renteaftrek. Een volledig aflossingsvrije familiebankconstructie levert dus geen renteaftrek op.
- Schriftelijk vastgelegde overeenkomst. Zonder een deugdelijke leenovereenkomst accepteert de Belastingdienst de renteaftrek niet. Stel de overeenkomst op vóór de eerste betaling.
Te lage rente is het grootste risico
Spreek je een rente af die duidelijk onder de marktrente ligt, dan kan de Belastingdienst het verschil aanmerken als een jaarlijkse schenking. Dat kost vrijstellingsruimte en kan tot schenkbelasting leiden. Onderbouw de gekozen rente daarom altijd met een vergelijking van actuele bankrentes op het moment van afsluiten.
Welke banken accepteren een familiebankconstructie?
Niet alle hypotheekverstrekkers staan een familielening toe naast hun eigen hypotheek. Het beleid verschilt sterk: van volledig neutraal tot een volledige meetelling als financiële last.
| Geldverstrekker | Beleid | Meer lezen |
|---|---|---|
| Argenta | Financieringslast neutraal, telt niet mee in de toetsing | Argenta-beleid |
| Florius | Maandlast max. 50% van de Florius-annuïteit | Florius-beleid |
| ING | Familielening toegestaan, documentatie vereist | ING-beleid |
| Rabobank | Schenk-leen constructie geaccepteerd, spelregels gelden | Rabobank-beleid |
| Obvion | Ouders kunnen meetekenen als medeschuldenaar | Obvion-beleid |
| ABN AMRO | Familielening naast de hypotheek mogelijk | ABN AMRO-beleid |
Bekijk het volledige overzicht van 29 geldverstrekkers en hun beleid ten aanzien van familieleningen.
Beleid kan wijzigen
Geldverstrekkers passen hun acceptatiebeleid regelmatig aan. Wat vandaag geldt, kan bij een nieuwe aanvraag anders zijn. Controleer daarom altijd de actuele voorwaarden bij de bank of via een hypotheekadviseur voordat je de financiering rond maakt.
“Alles heel duidelijk en gemakkelijk daardoor om eea te regelen.”
“Heel erg goed geholpen met onze wellicht wat ongebruikelijke vorm van familiehypotheek. Marijn reageerde ook enorm snel bij vragen en doet ook direct wat hij belooft.”
“Erg tevreden. Snelle reactie op mail en direct geholpen met mijn vragen.”
Checklist: wat moet je vastleggen?
Een familiebankconstructie staat of valt met de administratie. Dit zijn de vijf documenten die je op orde moet hebben:
- Leenovereenkomst met leenbedrag, rente, looptijd, aflossingsschema en betalingsdata.
- Aflossingsschema met de maandelijkse uitsplitsing van rente en aflossing per betaling.
- Schenkingsovereenkomst (indien van toepassing) met bedrag, datum en betalingswijze van de jaarlijkse schenking.
- Onderbouwing marktconformiteit: een vergelijking met actuele bankrentes op het moment van afsluiten.
- Betaalbewijzen: bankafschriften van alle rente- en aflossingsbetalingen, minimaal 7 jaar bewaren.
Automatiseer de administratie
Op familiehypotheekoverzicht.nl worden rente en aflossing automatisch berekend, zijn schenkingen aantoonbaar vastgelegd en staat het jaaroverzicht voor de aangifte elk jaar klaar. Voor lener én uitlener.
Veelgemaakte fouten
De constructie zelf is niet ingewikkeld. De uitvoering wel. Dit zijn de fouten die families het vaakst maken:
- Rente te laag afspreken, waardoor de Belastingdienst het verschil als schenking aanmerkt.
- Geen schriftelijke leenovereenkomst opstellen vóór de eerste betaling.
- Schenkingen doen zonder schenkingsovereenkomst, waardoor ze niet aantoonbaar zijn.
- De bank niet informeren over de familielening bij de hypotheekaanvraag.
- Betalingen niet bijhouden, waardoor de aangifte jaarlijks giswerk wordt.
Fouten kosten renteaftrek of vrijstelling
Een ontbrekend contract of een niet-marktconforme rente kan leiden tot het vervallen van de hypotheekrenteaftrek of het aanspreken van de schenkingsvrijstelling. Lees ook de veelgemaakte fouten bij familiehypotheken in 2026.
Voorkom deze fouten
Automatische berekeningen, aantoonbare schenkingen en een jaaroverzicht klaar voor de Belastingdienst. Gratis te starten.
Veelgestelde vragen
Wat is een familiebankconstructie?+
Is de rente bij een familiebankconstructie aftrekbaar?+
Hoeveel mogen ouders jaarlijks schenken bij een familiebankconstructie?+
Wat is het verschil tussen een familiebankconstructie en een familiehypotheek?+
Moet de familiebankconstructie bij de notaris worden vastgelegd?+
Accepteren banken een familiebankconstructie naast hun eigen hypotheek?+
Dit artikel is informatief van aard en vervangt geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg een hypotheekadviseur voor advies op maat. Voor de actuele schenkingsvrijstellingen en de fiscale eisen aan eigenwoningleningen, zie de informatie van de Belastingdienst over schenken.