Inkomensnorm bij een hypotheek en familiehypotheek

Wat de inkomensnorm concreet inhoudt

Het Nibud publiceert elk jaar financieringslasttabellen. Die tabellen koppelen je bruto jaarinkomen aan een maximaal percentage dat je aan woonlasten mag besteden, de zogenaamde woonquote. Hoe hoger je inkomen, hoe groter het percentage dat je mag inzetten voor je hypotheek. Daarnaast speelt de rente een rol: bij een lage rente is het toegestane percentage hoger dan bij een hoge rente, omdat een lager rentepercentage minder risico met zich meebrengt.

Banken en andere professionele geldverstrekkers zijn wettelijk verplicht deze tabellen te volgen. De AFM controleert dat. Overschrijding van de norm mag alleen in uitzonderingsgevallen, de zogenaamde "explain"-gevallen, en dan moet de geldverstrekker vastleggen waarom afwijking verantwoord is.

Hoe de berekening in de praktijk werkt

De hypotheekadviseur begint met je bruto jaarinkomen. Stel dat je samen met je partner €80.000 bruto per jaar verdient. Bij de huidige toetsrente levert dat een woonquote op van rond de 30%. Dat betekent dat je netto maandlasten maximaal zo'n €2.000 mogen bedragen. Vervolgens rekent de adviseur terug: welk hypotheekbedrag hoort bij die maandlast, gegeven de toetsrente en een looptijd van 30 jaar? Het resultaat is je maximale hypotheek.

De toetsrente is hierbij een belangrijk gegeven. Bij een rentevaste periode korter dan tien jaar mag de bank niet rekenen met de werkelijke rente, maar moet een hogere fictieve rente worden gebruikt. Dit vangt het risico op dat de rente na afloop van de rentevaste periode stijgt. Wie tien jaar of langer vastlegt, wordt getoetst tegen de werkelijke rente. Dat levert doorgaans een hogere maximale hypotheek op.

Welk inkomen telt mee en welk niet

Je vaste salaris uit loondienst telt volledig mee. Pensioen en AOW ook. Bij twee inkomens worden beide salarissen bij elkaar opgeteld, ongeacht of je getrouwd bent of samenwoont.

Variabel inkomen zoals overwerk, bonussen en provisie telt gedeeltelijk mee. De bank neemt dan het gemiddelde over de afgelopen drie jaar en rekent daar vaak 80% van mee. Inkomen uit een eigen onderneming werkt vergelijkbaar: de adviseur kijkt naar de gemiddelde winst over drie boekjaren. Start je net als zzp'er, dan is het lastig om voldoende historie te overleggen en dat beperkt de leencapaciteit.

Toeslagen zoals zorgtoeslag, huurtoeslag en kinderbijslag tellen niet mee. Alimentatie die je ontvangt telt vaak wel mee, mits je kunt aantonen dat de betalingen structureel zijn. Huurinkomsten uit een beleggingspand worden door sommige geldverstrekkers deels meegenomen, maar de regels verschillen per bank.

LTI-norm en LTV-norm: de wettelijke grenzen

Naast de woonquote zijn er twee harde grenzen. De Loan-to-Income (LTI) norm beperkt de totale hypotheek tot een veelvoud van het bruto jaarinkomen. Hoeveel dat precies is, hangt af van de rente en je inkomen, maar als vuistregel kun je rekenen op zo'n 4,5 tot 5 keer je bruto jaarinkomen. De Nibud-tabellen vertalen dit naar een exact maximum per inkomenscategorie.

De Loan-to-Value (LTV) norm bepaalt hoeveel je mag lenen ten opzichte van de woningwaarde. Sinds 2018 is dat maximaal 100%. Je hebt dus altijd eigen geld nodig voor de notariskosten, overdrachtsbelasting en eventuele taxatiekosten. Bij nieuwbouw of een vrij-op-naam woning zit een deel van die kosten al in de koopprijs, waardoor je minder eigen geld nodig hebt.

Schulden drukken je leencapaciteit

Bestaande leningen worden van je leencapaciteit afgetrokken. Een doorlopend krediet van €10.000 verlaagt je maximale hypotheek met ongeveer €25.000, omdat de bank rekent met 2% van het kredietlimiet als maandlast. Een studieschuld telt ook mee, al hangt de wegingsfactor af van het moment waarop je de lening bent aangegaan. Schulden die geregistreerd staan bij het BKR worden door de bank altijd gecontroleerd. Een negatieve BKR-registratie kan ertoe leiden dat de hypotheekaanvraag wordt afgewezen.

Wie de maximale hypotheek wil benutten, doet er verstandig aan om doorlopende kredieten en private leases af te lossen voordat de hypotheekaanvraag wordt ingediend. Zelfs een creditcard met een ongebruikt kredietlimiet kan meetellen als schuld.

De inkomensnorm bij een familiehypotheek

Bij een familiehypotheek moet je twee situaties onderscheiden, want de inkomensnorm werkt in beide gevallen anders.

Volledige hypotheek bij familie

Wordt de hele lening door een familielid verstrekt, dan gelden de Nibud-normen en de toezichtregels van de AFM niet. Die regels zijn alleen van toepassing op professionele geldverstrekkers: banken, verzekeraars en pensioenfondsen. Een ouder die het volledige aankoopbedrag uitleent, is wettelijk niet gebonden aan de woonquote of de LTI-grens. De lener en geldgever bepalen zelf welk bedrag verantwoord is. Dat geeft vrijheid, maar vraagt ook om discipline. Wij adviseren op familiehypotheekoverzicht.nl om de Nibud-tabellen alsnog als richtlijn te gebruiken, zodat de maandlasten haalbaar blijven en de Belastingdienst de lening als eigenwoningschuld accepteert.

Deel bij de bank, deel bij familie

Komt een deel van de financiering van een bank en een ander deel van familie, dan wordt het ingewikkelder. De bank toetst de leencapaciteit van de koper op basis van de Nibud-normen. Het beleid rondom een aanvullende familielening verschilt per hypotheekverstrekker. Sommige banken beschouwen de familielening als extra schuld en trekken die van de leencapaciteit af. Andere geldverstrekkers kijken alleen naar de lening die zij zelf verstrekken en laten de familielening buiten beschouwing. Er zijn ook partijen die een familielening onder voorwaarden accepteren, bijvoorbeeld als het rentepercentage en de looptijd schriftelijk zijn vastgelegd.

Informeer daarom vooraf bij de hypotheekverstrekker hoe zij een familielening beoordelen. Doe dit voordat je afspraken maakt met familie, zodat je weet of de combinatie haalbaar is. In veel gevallen kun je een bankhypotheek en familielening combineren, eventueel aangevuld met een belastingvrije schenking voor de kosten koper.

De valkuil bij beide scenario's: zonder de discipline van de inkomensnorm bestaat het risico dat er meer wordt geleend dan de lener kan dragen. Ouders willen graag helpen en schatten het inkomen van hun kind soms rooskleuriger in dan realistisch is. Bereken de maandlasten en vergelijk die met het netto inkomen. Blijft er voldoende over voor levensonderhoud, verzekeringen en een buffer? Pas dan is de lening verantwoord.

Rekenvoorbeeld: wat kun je lenen?

Neem een alleenstaande met een bruto jaarinkomen van €45.000. Bij een toetsrente van 5,5% en een looptijd van 30 jaar komt de maximale hypotheek bij de bank uit op ongeveer €195.000. De netto maandlast is dan rond de €1.050, waarvan het grootste deel in het begin rente is en een kleiner deel aflossing.

Stel dat dezelfde persoon een woning op het oog heeft van €230.000. Het tekort van €35.000 kan de familie als aanvulling verstrekken. Omdat de familielening niet onder de Nibud-normen valt, mag dit. Maar de totale maandlast (bank + familie) moet natuurlijk wel passen bij het netto inkomen. Op familiehypotheekoverzicht.nl kun je beide leningen naast elkaar administreren, zodat je direct ziet wat de gezamenlijke maandlast is en of die haalbaar blijft.

Veelgemaakte fouten bij inkomen en familiehypotheken

De meest voorkomende fout is dat de geldgever het inkomen van de lener niet verifieert. Bij de bank moet je loonstroken en jaaropgaven overleggen. Bij familie wordt dat gesprek vaak overgeslagen. Neem de tijd om de recente salarisstroken te bekijken en ga na of het inkomen stabiel is. Heeft de lener een tijdelijk contract zonder uitzicht op vast? Dan is voorzichtigheid geboden.

Een tweede fout is het negeren van bestaande schulden. De lener heeft misschien een studieschuld of een doorlopend krediet dat de maandlasten verhoogt. Vraag expliciet naar lopende financiele verplichtingen voordat je een bedrag afspreekt. Leg de afspraken vast in de leningovereenkomst en stel een aflossingsschema op dat rekening houdt met het werkelijke besteedbare inkomen.

Lees verder