Extra aflossen bij een familiehypotheek

Wat extra aflossen precies inhoudt

Extra aflossen betekent dat je bovenop je reguliere maandelijkse aflossing een aanvullend bedrag terugbetaalt aan de geldgever. Bij een hypotheek van €200.000 met een maandelijkse aflossing van €556 betaal je normaal gesproken alleen dat bedrag. Als je daarnaast €5.000 overmaakt met als doel de schuld te verlagen, dan is dat een extra aflossing. De hoofdsom daalt direct met €5.000, waardoor je over een lagere schuld rente betaalt. Het verschil met de reguliere aflossing is dat het een eenmalige, vrijwillige betaling is die niet in het oorspronkelijke schema staat.

Bij een bankhypotheek gaat dit vrij geautomatiseerd. Je maakt het bedrag over, de bank verwerkt het en stuurt een bevestiging. Bij een familiehypotheek ontbreekt die automatische verwerking. De geldgever is een familielid, geen instelling met een backoffice. Dat maakt het des te belangrijker dat je zelf de administratie op orde houdt.

Waarom het bij een familiehypotheek anders werkt

Bij een reguliere hypotheek heeft de bank een heel systeem ingericht rondom extra aflossingen. Er zijn regels over het maximaal boetevrij af te lossen percentage, er komt automatisch een nieuw overzicht en de jaaropgave wordt aan het eind van het jaar correct gegenereerd. Bij een familiehypotheek bestaat die infrastructuur niet. Geldgever en lener moeten alles zelf regelen, van de vastlegging van het bedrag tot de aanpassing van het aflossingsschema.

In de praktijk zien wij op familiehypotheekoverzicht.nl dat extra aflossingen bij familieleningen vaker voorkomen dan bij bankhypotheken. De drempel is lager: je hoeft geen formulier in te vullen bij de bank, je maakt gewoon geld over naar je ouder of familielid. Juist die laagdrempeligheid is een risico, want zonder vastlegging verdwijnt het overzicht. Na twee of drie extra aflossingen weet niemand meer precies wat de actuele schuldstand is, laat staan hoeveel rente er over het resterende bedrag verschuldigd is.

De Belastingdienst verwacht dat een familiehypotheek op dezelfde zakelijke manier wordt uitgevoerd als een bankhypotheek. Dat betekent: elke mutatie documenteren, betaalbewijzen bewaren en het aflossingsschema actueel houden. Een extra aflossing die nergens is vastgelegd kan ertoe leiden dat de Belastingdienst de lening niet als eigenwoningschuld accepteert, met verlies van renteaftrek als gevolg.

Hoe je een extra aflossing administratief vastlegt

Een correcte vastlegging begint bij de betaling zelf. Gebruik bij de overboeking een omschrijving die duidelijk verwijst naar de lening, bijvoorbeeld "extra aflossing familiehypotheek conform overeenkomst d.d. 15 maart 2024". Voorkom vage omschrijvingen zoals "terugbetaling" of "overboeking". De Belastingdienst moet bij controle direct kunnen zien dat het om een aflossing op de eigenwoningschuld gaat.

Na de betaling moet het aflossingsschema worden aangepast. Het oorspronkelijke schema ging uit van een bepaald verloop van de schuld. Door de extra aflossing is het openstaande saldo lager dan gepland. In het aangepaste schema moet zichtbaar zijn wat het nieuwe saldo is, hoeveel rente er voortaan verschuldigd is en of de looptijd korter wordt of de maandlast daalt. Bewaar het bankafschrift als bewijs bij de administratie.

Op familiehypotheekoverzicht.nl kun je een extra aflossing direct invoeren. Het systeem past automatisch het aflossingsschema aan, herberekent de rente over het nieuwe saldo en verwerkt de mutatie in de jaaropgave. Dat scheelt handmatig rekenwerk en voorkomt fouten die bij een spreadsheet snel ontstaan.

Wat er verandert aan de hypotheekrenteaftrek

Extra aflossen heeft direct gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek. De logica is eenvoudig: je schuld daalt, dus je betaalt minder rente, en minder betaalde rente betekent een lagere aftrekpost in box 1. Stel dat je €150.000 schuld had tegen 3% rente. Dan betaalde je €4.500 rente per jaar. Na een extra aflossing van €10.000 is de schuld nog €140.000 en betaal je €4.200 rente. Je aftrekpost daalt dus met €300 per jaar.

Dat klinkt als een nadeel, maar het is het nettoresultaat dat telt. De €300 minder aftrek kost je bij een marginaal tarief van 36,97% netto ongeveer €111 per jaar. Daar staat tegenover dat je €300 minder rente betaalt. Per saldo bespaar je dus €189 netto per jaar op die €10.000 extra aflossing. Hoe hoger de rente op je familiehypotheek, hoe groter het voordeel van extra aflossen.

Waar je wel op moet letten: de lening moet na de extra aflossing nog steeds voldoen aan de voorwaarden voor een eigenwoningschuld. Dat betekent annuitair of lineair aflossen binnen maximaal 30 jaar. Zolang het aangepaste schema aan die eis voldoet, verandert er niets aan het recht op renteaftrek. Het bedrag van de aftrek wordt alleen lager omdat de schuld lager is.

Aflossingsschema aanpassen: looptijd of maandlast

Na een extra aflossing moet je een keuze maken. De schuld is lager dan het schema aangeeft, dus er zijn twee opties. De eerste optie is de looptijd verkorten terwijl de maandlast gelijk blijft. Stel dat je oorspronkelijk nog 25 jaar zou aflossen. Door de extra aflossing is het resterende bedrag kleiner en kun je bij dezelfde maandlast bijvoorbeeld 23 jaar doen. Je bent sneller klaar met de hypotheek. De tweede optie is de maandlast verlagen terwijl de looptijd gelijk blijft. Het bedrag dat je maandelijks betaalt wordt dan lager, wat meer financiële ruimte geeft.

Welke optie beter is, hangt af van de situatie. Een kortere looptijd bespaart op de totale rentelast, want je betaalt over een kortere periode rente. Een lagere maandlast geeft meer ademruimte in het maandbudget. Wie juist tijdelijk minder wil betalen in plaats van extra af te lossen, kan ook kijken naar een aflosvakantie. Bij een familiehypotheek geldt daarbij nog een extra overweging: de geldgever wil wellicht het geld op een bepaald moment terughebben, bijvoorbeeld omdat het pensioen nadert. In dat geval is een kortere looptijd logischer.

Ongeacht de keuze moet je de aanpassing schriftelijk vastleggen. Een e-mail of brief waarin staat welke optie is gekozen en wat de nieuwe maandlast of looptijd wordt, volstaat. Bewaar dit bij de leningovereenkomst. Zo kan de Belastingdienst bij controle zien dat het aflossingsverloop zakelijk en navolgbaar is.

Boetevrij aflossen: wat spreek je af in de overeenkomst

Bij een bankhypotheek met een rentevaste periode geldt meestal dat je jaarlijks 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij mag aflossen. Los je meer af, dan betaal je boeterente over het meerdere. Die boeterente compenseert de bank voor de gederfde rente-inkomsten.

Bij een familiehypotheek is boeterente ongebruikelijk maar niet verboden. De meeste families spreken af dat extra aflossingen onbeperkt en boetevrij zijn toegestaan. Dat is begrijpelijk vanuit de familierelatie, maar het is verstandig om het expliciet in de leningovereenkomst op te nemen. Schrijf bijvoorbeeld: "De lener mag op elk moment extra aflossen zonder boete of vergoeding." Als je als geldgever toch een beperking wilt, bijvoorbeeld omdat je het geld gedurende een bepaalde periode nodig hebt als pensioeninkomen, dan leg je dat eveneens vast. Denk aan een formulering als: "De lener mag per kalenderjaar maximaal 20% van de oorspronkelijke hoofdsom extra aflossen. Voor hogere bedragen is schriftelijke toestemming van de geldgever vereist."

Het vastleggen van deze afspraken voorkomt onenigheid later. Zonder duidelijke afspraak kan een discussie ontstaan over de vraag of de geldgever akkoord was met een grote tussentijdse aflossing. Zeker als er meerdere familieleden betrokken zijn bij de financiering is het essentieel dat iedereen weet wat de spelregels zijn.

Schenking en extra aflossing: twee aparte transacties

Een veelvoorkomende situatie bij familiehypotheken: de geldgever (vaak een ouder) wil een bedrag schenken dat de lener vervolgens gebruikt om extra af te lossen. Fiscaal zijn dit twee volledig gescheiden handelingen. De schenking is een gift van geldgever aan lener. De extra aflossing is een betaling van lener terug aan geldgever. Hoewel het in de praktijk soms neerkomt op een boekhoudkundige verrekening, is het belangrijk om beide transacties apart vast te leggen.

De reden is dat de Belastingdienst schenkingen en aflossingen totaal anders behandelt. Over de schenking kan schenkbelasting verschuldigd zijn als het bedrag boven de jaarlijkse vrijstelling uitkomt. De aflossing is een gewone terugbetaling op de lening die de schuldstand verlaagt. Als je beide transacties samenvoegt in een enkele boeking, ontstaat onduidelijkheid. Was het nu een schenking of een aflossing? Hoeveel bedraagt de restschuld? Door ze gescheiden te houden is het dossier waterdicht.

In de praktijk ziet dat er zo uit: de geldgever maakt €6.000 over naar de lener met omschrijving "schenking 2026". Vervolgens maakt de lener €6.000 over naar de geldgever met omschrijving "extra aflossing familiehypotheek". Beide betalingen staan op het bankafschrift en zijn apart traceerbaar. Op familiehypotheekoverzicht.nl leg je de schenking en de extra aflossing elk in een eigen stap vast.

Rekenvoorbeeld: het effect op rente en looptijd

Neem een familiehypotheek van €180.000, annuitair, tegen 3,5% rente met een looptijd van 30 jaar. De maandlast (rente plus aflossing) bedraagt €808. Na vijf jaar is de restschuld gedaald naar ongeveer €162.000. Op dat moment doet de lener een extra aflossing van €15.000, waardoor de schuld zakt naar €147.000.

Bij optie 1 (looptijd verkorten, maandlast gelijk) wordt de resterende looptijd ongeveer 21 jaar in plaats van 25 jaar. De totale rentelast over de rest van de looptijd daalt met circa €18.500. Bij optie 2 (maandlast verlagen, looptijd gelijk) daalt de maandlast van €808 naar ongeveer €733. Dat scheelt €75 per maand aan woonlasten. De besparing op de totale rentelast is bij deze optie kleiner, namelijk circa €13.000, omdat je langer rente betaalt over het resterende bedrag.

In beide gevallen daalt ook de jaarlijkse renteaftrek. Over €147.000 tegen 3,5% betaal je €5.145 rente per jaar in plaats van €5.670 over €162.000. Het verschil van €525 levert bij een marginaal tarief van 36,97% een verlaging van de aftrekpost op van circa €194. Netto bespaar je dus €525 minus €194, dat is €331 per jaar op rentekosten.

Veelgemaakte fouten en hoe je ze voorkomt

Het aflossingsschema niet aanpassen

De meest voorkomende fout die wij op familiehypotheekoverzicht.nl tegenkomen is dat de lener extra aflost maar het schema niet bijwerkt. Het gevolg is dat de schuldstand in de administratie hoger is dan de werkelijke schuld. De jaaropgave klopt niet meer en de renteberekening is gebaseerd op een te hoog bedrag. Bij de belastingaangifte voer je dan te veel renteaftrek op, wat bij controle tot een naheffing kan leiden.

Onduidelijke betaalomschrijving

Een overboeking met alleen "bedankt" of "terugbetaling" als omschrijving is niet te herleiden als aflossing op een eigenwoningschuld. De Belastingdienst kan dan concluderen dat het een gewone geldstroom binnen de familie is en niet een aflossing op een hypothecaire lening. Gebruik altijd een omschrijving die verwijst naar het leningcontract en het karakter van de betaling.

Schenking en aflossing door elkaar halen

Zoals eerder beschreven zijn een schenking en een extra aflossing fiscaal twee verschillende handelingen. Wie beide in een enkele overboeking combineert, riskeert dat de Belastingdienst het volledige bedrag als schenking aanmerkt of, erger nog, de lening niet als eigenwoningschuld accepteert. Maak altijd twee aparte transacties en bewaar van beide het bankafschrift.

Geen overleg met de geldgever

Bij een bankhypotheek hoef je geen toestemming te vragen voor een extra aflossing binnen de boetevrije ruimte. Bij een familiehypotheek is dat anders. De geldgever rekent misschien op de rente-inkomsten of heeft het geld op een bepaald moment nodig. Doe een extra aflossing daarom altijd in overleg en leg de afspraak schriftelijk vast. Zo voorkom je vervelende situaties binnen de familie.

Lees verder