Vrij op naam (v.o.n.) uitgelegd: wat zit er in de prijs en wat niet?

Wat betekent vrij op naam precies?

Bij de verkoop van een woning zijn er altijd kosten verbonden aan de eigendomsoverdracht. De notaris maakt een leveringsakte op, schrijft die in bij het Kadaster en int de overdrachtsbelasting die verschuldigd is aan de fiscus. De aanduiding "vrij op naam" geeft aan dat de verkoper die kosten voor zijn rekening neemt. De koper betaalt dus alleen de koopprijs zoals die in de advertentie staat, zonder dat er een bedrag voor overdrachtsbelasting en leveringsakte bij komt.

De term stamt uit de notariële praktijk. "Op naam" verwijst naar het moment waarop de woning op naam van de nieuwe eigenaar wordt gezet bij het Kadaster. "Vrij" betekent dat dit zonder extra kosten voor de koper gebeurt. In de koopovereenkomst staat dan expliciet vermeld dat de koopprijs vrij op naam is en welke kosten daarmee voor rekening van de verkoper komen.

Het verschil tussen v.o.n. en kosten koper (k.k.)

Bij "kosten koper" betaalt de koper de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte bovenop de koopprijs. Koop je een bestaande woning van €400.000 op basis van kosten koper en ben je doorstromer, dan betaal je 2% overdrachtsbelasting (€8.000) plus circa €1.000 aan notariskosten voor de leveringsakte. Je totale kosten voor de overdracht komen dan uit op ongeveer €409.000.

Was diezelfde woning aangeboden als vrij op naam voor €400.000, dan betaal je €400.000 en niets extra voor de overdracht. De verkoper heeft de overdrachtsbelasting en notariskosten dan al verwerkt in de vraagprijs. In de praktijk is een v.o.n.-prijs daarom hoger dan een k.k.-prijs voor een vergelijkbare woning, maar de totale kosten voor de koper komen op hetzelfde neer.

De blauwe rijen in de tabel laten zien dat de kosten rondom de hypotheek altijd voor de koper zijn, ongeacht of de woning v.o.n. of k.k. wordt verkocht. Het verschil tussen beide aanduidingen beperkt zich tot de overdrachtskosten.

Welke kosten zitten er wél en niet in bij v.o.n.?

Een veelvoorkomend misverstand is dat v.o.n. betekent dat je als koper helemaal geen bijkomende kosten hebt. Dat klopt niet. V.o.n. dekt uitsluitend de kosten die direct te maken hebben met de eigendomsoverdracht: de overdrachtsbelasting (of btw bij nieuwbouw), de notariskosten voor het opstellen en passeren van de leveringsakte en de kosten van inschrijving bij het Kadaster.

Alles wat met de financiering van de woning te maken heeft, blijft voor rekening van de koper. Denk aan de kosten voor de hypotheekakte bij de notaris, het taxatierapport dat de bank of geldverstrekker vereist, een eventuele bankgarantie of waarborgsom en de advieskosten van een hypotheekadviseur. Ook bouwkundige keuringen, verhuiskosten en eventuele makelaarskosten van een aankoopmakelaar vallen buiten v.o.n.

Het is verstandig om vooraf een overzicht te maken van alle kosten die je kunt verwachten. Op de pagina over notariskosten lees je wat de notaris in rekening brengt en waarom je bij een woningaankoop altijd met twee aktes te maken hebt: de leveringsakte en de hypotheekakte.

V.o.n. bij nieuwbouwwoningen

Nieuwbouwwoningen worden in Nederland vrijwel altijd vrij op naam aangeboden. De reden is dat er bij nieuwbouw geen overdrachtsbelasting verschuldigd is maar btw. De projectontwikkelaar berekent 21% btw over de bouwkosten en het grondaandeel (voor zover btw-belast) en verwerkt dat in de v.o.n.-prijs. De koper betaalt dus de volledige koopsom inclusief btw, zonder apart een belastingaanslag te ontvangen.

Bij nieuwbouw komen er vaak nog kosten bij voor meerwerk en opties. Kies je voor een luxere keuken, een dakkapel of extra isolatie, dan worden die bedragen los van de v.o.n.-prijs in rekening gebracht. Meerwerk is doorgaans ook belast met btw. Houd hier rekening mee als je je financieringsbehoefte berekent, want het kan om forse bedragen gaan.

Een ander aandachtspunt bij nieuwbouw is het bouwdepot. De hypotheek wordt in termijnen uitbetaald naarmate de bouw vordert. Gedurende de bouwperiode betaal je rente over het deel dat al is opgenomen en ontvang je rente over het deel dat nog in het depot staat. Dit geldt zowel bij een bankhypotheek als bij een familiehypotheek, al moet je bij die laatste de afspraken over het bouwdepot goed vastleggen in de leningovereenkomst.

Overdrachtsbelasting in 2026

De overdrachtsbelasting speelt een directe rol bij het verschil tussen v.o.n. en k.k. In 2026 gelden er drie tarieven. Kopers tussen 18 en 35 jaar die voor het eerst een woning kopen en er zelf gaan wonen, betalen 0% overdrachtsbelasting als de woning niet duurder is dan €510.000. Die startersvrijstelling is eenmalig: heb je er eerder gebruik van gemaakt, dan kom je er niet nogmaals voor in aanmerking.

Doorstromers en kopers boven de 35 jaar die de woning als hoofdverblijf gaan gebruiken betalen 2% overdrachtsbelasting. Bij een woning van €400.000 is dat €8.000. Bij een k.k.-prijs betaal je dit bedrag bovenop de koopsom, bij een v.o.n.-prijs is het al inbegrepen.

Voor beleggers en kopers van niet-woningen geldt het verhoogde tarief van 10,4%. Dit tarief is bedoeld om belegging in woonvastgoed te ontmoedigen ten gunste van kopers die er zelf gaan wonen. Bij een familiehypotheek is dit tarief doorgaans niet aan de orde, omdat het kind dat de woning koopt er vrijwel altijd zelf gaat wonen.

Hoe werkt v.o.n. door in je financiering?

Of een woning vrij op naam of kosten koper wordt aangeboden, heeft invloed op je financieringsbehoefte. Bij v.o.n. staat de koopsom vast en hoef je geen extra geld te reserveren voor overdrachtsbelasting en leveringsakte. Dat maakt het eenvoudiger om te berekenen hoeveel je moet lenen.

Bij kosten koper komen de overdrachtskosten er bovenop. Banken financieren doorgaans maximaal 100% van de woningwaarde. De bijkomende kosten moet je uit eigen middelen betalen, of je ouders springen bij via een schenking of een familiehypotheek. Bij een v.o.n.-woning heb je dus minder eigen geld nodig voor de overdrachtskosten, al blijven de kosten voor de hypotheekakte en taxatie altijd voor eigen rekening.

De hypotheekrenteaftrek wordt berekend over het bedrag dat je leent voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van je eigen woning. Of de koopprijs v.o.n. of k.k. is, maakt voor de renteaftrek zelf geen verschil. Wel kan het verschil in financieringsbehoefte invloed hebben op hoeveel rente je per jaar betaalt en daarmee op de hoogte van je aftrekpost.

V.o.n. en een familiehypotheek

Bij een familiehypotheek lenen ouders of andere familieleden geld aan de koper voor de aankoop van een woning. Het maakt daarbij niet uit of die woning v.o.n. of k.k. wordt aangeboden. De fiscale regels voor de familiehypotheek zijn in beide gevallen identiek: de lening moet schriftelijk worden vastgelegd, de rente moet marktconform zijn en de koper moet binnen 30 jaar volledig aflossen via een annuïtair of lineair schema.

Wat in de praktijk wel verschilt, is de omvang van de lening. Bij een v.o.n.-woning hoeft de koper geen geld te reserveren voor overdrachtsbelasting en notariskosten van de leveringsakte. Dat bedrag kan bij een bestaande woning al snel oplopen tot enkele duizenden euro's. Bij een k.k.-woning moeten die kosten uit eigen middelen of uit een aanvullende schenking worden betaald. Ouders die hun kind willen helpen bij de aankoop van een woning, kunnen dit meenemen in de planning.

Op familiehypotheekoverzicht.nl kun je een leningovereenkomst genereren die voldoet aan alle fiscale eisen van de Belastingdienst. Je krijgt automatisch een aflossingsschema en jaarlijks een overzicht van betaalde rente voor de belastingaangifte. Zo weet je zeker dat de renteaftrek goed geregeld is, ongeacht of de woning vrij op naam of kosten koper is gekocht.