Fiscaliteit familiehypotheek
Een familiehypotheek valt fiscaal binnen box 1 als eigenwoningschuld wanneer de lening annuïtair of lineair wordt afgelost, de rente marktconform is en alle afspraken schriftelijk zijn vastgelegd. De lener claimt renteaftrek, de uitlener waardeert de vordering meestal in box 3.
Publicatie: 08 november 2025
Een familiehypotheek is fiscaal gezien een onderlinge lening voor de eigen woning. De lening kwalificeert als eigenwoningschuld wanneer de gelden zijn gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbetering van de hoofdwoning en de aflossings- en rentevoorwaarden voldoen aan de wettelijke eisen.
Leg naast de overeenkomst ook betalingsbewijzen, bankafschriften en eventuele aanvullende afspraken vast. Gebruik onze checklist leningovereenkomst voor de verplichte onderdelen.
De rente is aftrekbaar in box 1 wanneer de lening een eigenwoningschuld is. Dat betekent aflossing volgens een annuïtair of lineair schema binnen 360 maanden, een zakelijk rentepercentage en aantoonbare betalingen.
Verkoopwinst op de vorige woning vormt een eigenwoningreserve. Die vermindert de maximale eigenwoningschuld. Bij een familiehypotheek moet je dus rekening houden met de reserveregels. Rente over het deel dat buiten de eigenwoningschuld valt is niet aftrekbaar.
Mini-rekenvoorbeeld
Eigenwoningschuld: € 280.000 - € 40.000 = € 240.000. Rente over € 240.000 is aftrekbaar.
Voor de uitlener is de vordering vrijwel altijd een box 3 vermogen. De hoofdsom telt mee per 1 januari en de ontvangen rente is geen box 1 inkomen. Alleen in uitzonderlijke situaties zoals terbeschikkingstelling aan een onderneming kan box 1 spelen.
De TBS-regeling geldt niet wanneer de lener de woning privé gebruikt en er geen verbonden onderneming is. Alleen bij leningen aan een eigen BV of onderneming van een verbonden persoon kan terbeschikkingstelling spelen. Zie hypotheek eigen BV voor die situaties.
Schenkingen naast de lening hebben een eigen fiscale behandeling. De rente blijft aftrekbaar zolang het contract zakelijk is, ook wanneer ouders een deel terug schenken binnen de vrijstelling.
De Belastingdienst eist een rente en voorwaarden die vergelijkbaar zijn met wat een onafhankelijke derde zou afspreken. Documenteer de onderbouwing en leg vast hoe de rente tot stand kwam.
Een sluitend contract en betaaladministratie zijn noodzakelijk om de fiscale behandeling te onderbouwen. Onderstaande elementen horen minimaal in de overeenkomst en administratie.
Dit geldt óók als je slechts € 500 of € 2.000 uitleent. De Belastingdienst maakt geen onderscheid naar omvang. Wil je zeker weten wat er wel en niet mag bij kleine bedragen? Lees dan onze pagina over het minimale bedrag.
| Verplicht element | Waarom fiscaal nodig |
|---|---|
| Looptijd en aflossingsschema | Bewijst dat binnen 360 maanden volledig wordt afgelost en dat de lening kwalificeert als eigenwoningschuld. |
| Rentepercentage en herzieningsmoment | Laat zien dat de rente marktconform is en dat partijen een vaste afspraak hebben gemaakt. |
| Betaalroute via bankrekening | Bankafschriften vormen het bewijs van rente en aflossing. Contante betalingen worden vaak geweigerd. |
| Zekerheden of rangorde | Bepaalt of een hypotheekrecht wordt gevestigd en voorkomt discussie bij samenloop met een bank. |
| Vervroegde aflossing en boeteafspraken | Voorkomt dat extra aflossingen leiden tot onduidelijkheid over resterende hoofdsom en rente. |
Bewaar een jaarlijks overzicht van betaalde rente en aflossing, ondertekend door beide partijen. Voeg bankafschriften toe als bewijs. Gebruik waar mogelijk automatische overboekingen. Lees ook familiehypotheek afsluiten in 7 stappen voor een procesoverzicht.
Lenen en schenken mogen naast elkaar bestaan zolang beide stromen apart worden vastgelegd. Maak onderscheid tussen rente, aflossing en eventuele schenkingen binnen de jaarlijkse of eenmalig verhoogde vrijstelling.
Wil je weten wanneer de fiscus een schenking of erfbelasting ziet ontstaan? Lees onze uitleg over de Successiewet en familieleningen.
Leg daarnaast vast wie de begiftigde is bij elke schenking of kwijtschelding. Zo sluit je aangifte schenkbelasting aan op de administratie van je familielening.
Gebruik de jaarlijkse of verhoogde vrijstelling voor schenkingen. Controleer de actuele bedragen op onze pagina over vrijstellingen. Schenkingen worden apart aangifteplichtig als het totaal boven de vrijstelling komt.
Een schenking verlaagt niet automatisch de hoofdsom. Leg vast of een schenking bedoeld is als extra aflossing of als gift zonder verrekening.
Combineer indien nodig met een bankhypotheek. Zie familiehypotheek combineren voor de aandachtspunten.
Eva verkoopt haar woning met € 30.000 winst. Haar ouders lenen € 250.000 voor de nieuwe woning van € 310.000. De familiehypotheek is annuïtair in 30 jaar.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Familiehypotheek | € 250.000 |
| Eigenwoningreserve | € 30.000 |
| Aftrekbare schuld | € 220.000 |
Conclusie: renteaftrek gedeeltelijk, box 3 waarde volledige hoofdsom.
Sam spreekt met zijn tante 4,5% rente af terwijl vergelijkbare bankrentes 3,8% bedragen. Er is geen onderbouwing voor de opslag.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Lening | € 200.000 |
| Betaalde rente (4,5%) | € 9.000 |
| Zakelijke rente (3,8%) | € 7.600 |
Conclusie: aftrek beperkt tot zakelijk niveau, correctie als schenking mogelijk.
Omar leent € 180.000 bij zijn ouders tegen 3,6% annuïtair. Ouders schenken jaarlijks € 3.000 om de maandlast te verlichten.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Familiehypotheek | € 180.000 |
| Jaarlijkse rente eerste jaar | € 6.480 |
| Jaarlijkse schenking | € 3.000 |
Conclusie: aftrek ja, box 3 waarde volledige vordering, schenking apart administreren.
Komt er een controle? Bekijk de stap-voor-stap uitleg op onze pagina over de fiscus en familiehypotheken voor checklist, scenario's en documentenlijst.
Wanneer de familiehypotheek annuïtair of lineair binnen 360 maanden aflost, de gelden voor de eigen woning worden gebruikt en betalingen aantoonbaar via de bank lopen.
Alleen binnen overgangsrecht of voor het deel dat je geen renteaftrek claimt. Voor nieuwe leningen is aflossingsvrij niet aftrekbaar in box 1.
Bewaar renteoverzichten van banken, noteer de gekozen opslag of afslag en leg dit vast in het contract of een bijlage.
In box 3 op de waarde per 1 januari, verminderd met aflossingen. Rente is onderdeel van het forfaitaire rendement.
De Belastingdienst kan de aftrek beperken tot een zakelijk niveau en het surplus als schenking aanmerken.
Ja, zolang beide stromen apart zijn vastgelegd en schenkingen binnen de vrijstelling vallen of tijdig worden aangegeven.
Bouw direct een compleet dossier met contract, aflossingsschema en betalingsherinneringen. Onze toolkit helpt leners en uitleners om aan alle fiscale voorwaarden te voldoen.