Rente familiehypotheek september 2025: grote verschillen tussen banken
Door Marijn de Granada · september 2025
In september 2025 liepen de hypotheekrentes van Nederlandse banken fors uiteen. Wie een familiehypotheek afsloot of de rente opnieuw wilde vaststellen, zag bij dezelfde looptijd en financieringspercentage soms meer dan een heel procentpunt verschil tussen de goedkoopste en duurste aanbieder. Dat maakte het kiezen van een marktconforme rente ingewikkeld, maar ook belangrijk.
Waarom de rente bij een familiehypotheek marktconform moet zijn
De Belastingdienst hanteert een eenvoudige regel: de rente op een familiehypotheek moet in lijn zijn met wat banken vragen voor vergelijkbare hypotheken. Is de rente te laag, dan beschouwt de fiscus het verschil als een schenking. Is de rente te hoog, dan betaalt de lener onnodig veel. Beide situaties wil je voorkomen.
Wat “vergelijkbaar” betekent, hangt af van een paar kenmerken: de rentevaste periode, de verhouding tussen de lening en de woningwaarde (de LTV), de vraag of er sprake is van NHG en soms het energielabel. Op familiehypotheekoverzicht.nl verzamelen we wekelijks de tarieven van alle grote hypotheekverstrekkers in Nederland, zodat je altijd een actueel overzicht hebt.
De rentetarieven van banken hangen samen met de swap-rentes op de kapitaalmarkt en het beleid van de ECB. In september 2025 bleven de swap-rentes relatief hoog, wat verklaart waarom ook de hypotheekrentes op een hoger niveau lagen dan een jaar eerder.
De bandbreedtes per looptijd in september 2025
Wie in september 2025 op zoek ging naar een marktconforme rente, stuitte op flinke verschillen. Hieronder de bandbreedtes die wij registreerden bij de meest voorkomende looptijden.
| Looptijd | Laagste rente | Hoogste rente | Verschil |
|---|---|---|---|
| Variabel | 3,4% | 4,7% | 1,3% |
| 1 jaar vast | 3,0% | 4,6% | 1,6% |
| 5 jaar vast | 3,3% | 5,0% | 1,7% |
| 10 jaar vast | 3,6% | 5,0% | 1,4% |
| 20 jaar vast | 3,9% | 5,0% | 1,1% |
| 30 jaar vast | 3,9% | 5,3% | 1,4% |
Bekijk alle actuele bandbreedtes per looptijd voor de meest recente cijfers.
Welke banken vielen op?
In september 2025 waren ASN Bank, Argenta, Venn en Centraal Beheer consequent de goedkoopere aanbieders. Zij kwamen bij vrijwel alle looptijden uit aan de onderkant van de bandbreedte. Bunq, Allianz en Hypotrust hanteerden juist structureel hogere tarieven.
Dat patroon is overigens niet in steen gebeiteld. Een bank die bij tien jaar vast goedkoop is, kan bij dertig jaar vast ineens duurder uitvallen. Vergelijk daarom altijd binnen de specifieke combinatie van looptijd, financieringspercentage en NHG die bij jouw situatie past.
Bij 1 jaar vast boden Obvion, ASN Bank en Centraal Beheer tarieven rond de 3,0%. Wie voor die korte rentevaste periode kiest, moet er rekening mee houden dat de rente elk jaar opnieuw wordt vastgesteld. Leg in de leningovereenkomst vast welke bankrentes je op dat moment als referentie hebt gebruikt.
De juiste referentie kiezen
De rente van een familiehypotheek vergelijk je niet met alle hypotheekrentes in Nederland, maar alleen met hypotheken in dezelfde categorie. Die categorie bepaal je aan de hand van de rentevaste periode, de LTV, de NHG-status en soms het energielabel.
Het energielabel heeft in de praktijk een beperkt effect op de rente. Het verschil bedraagt meestal niet meer dan 0,05 tot 0,10 procentpunt. De rentevaste periode en de keuze van de bank wegen veel zwaarder. Dat neemt niet weg dat sommige geldverstrekkers een kleine korting geven bij label A of beter, en dat het dus verstandig is om dit mee te nemen in je vergelijking.
Concreet: open de rentetool op familiehypotheekoverzicht.nl, selecteer je looptijd en financieringspercentage, noteer de bandbreedte en kies een rente die daarbinnen valt. Leg in de leningovereenkomst vast welke datum je hebt gebruikt en welke banken je hebt vergeleken. Dat is je onderbouwing richting de Belastingdienst.
Combineren met een bankhypotheek
Veel starters combineren een familiehypotheek met een reguliere bankhypotheek. De meeste grote banken staan dit toe, al stellen ze doorgaans als voorwaarde dat de familielening achtergesteld is. Dat betekent dat bij een gedwongen verkoop de bank als eerste wordt terugbetaald.
Voor het familiedeel geldt dezelfde spelregel als hierboven: kies een rente die past binnen de marktconforme bandbreedte. Het bankdeel krijgt uiteraard de rente die de bank zelf hanteert. Meer hierover lees je op de pagina over het combineren van een familiehypotheek met een bankhypotheek.
Trustpilot review
“Zorgt voor rust. Goede, duidelijke en eenvoudig te gebruiken website. De klantenservice is snel, correct en persoonlijk. Men is bereid om je te helpen bij het ontrafelen van de soms complexe regels.”
Steeds meer hypotheekadviseurs gebruiken familiehypotheekoverzicht.nl om klanten met een familielening te helpen bij de renteonderbouwing. Een goed voorbeeld is Finenzo Boxtel, dat het platform actief inzet voor klanten.
Dossier op orde: hoe leg je het vast?
De Belastingdienst kan bij een familiehypotheek vragen hoe je de rente hebt bepaald. Een goede onderbouwing bevat de datum waarop je de rente hebt vastgesteld (in dit geval een datum in september 2025), de looptijd en het financieringspercentage dat je hebt gekozen, en een verwijzing naar de bandbreedte op familiehypotheekoverzicht.nl. Elke rente die binnen de marktconforme bandbreedte valt, is verdedigbaar zolang je kunt uitleggen waarom je voor dat tarief hebt gekozen.
Bij een variabele rente of een korte rentevaste periode is het verstandig om de rente periodiek te herijken. Als de marktrentes met meer dan een half procentpunt verschuiven, is het tijd om opnieuw te vergelijken en de leningovereenkomst bij te werken. Twijfel je over de juiste aanpak? Overweeg om een hypotheekadviseur in te schakelen die ervaring heeft met familieleningen.
Veelgestelde vragen
Dit artikel beschrijft de rentesituatie in september 2025 en is bedoeld als referentie voor familiehypotheken die in die periode zijn afgesloten of herijkt. Voor de officiële spelregels rond renteaftrek, zie de Belastingdienst. Voor de meest recente bandbreedtes, bekijk de rentepagina.