Rente familiehypotheek januari 2026: swap-stijging duwt lange looptijden omhoog

In het kort

Waarom de swap-rente zo belangrijk is voor jouw familiehypotheek

De swap als fundament van hypotheekrentes

Bij een swap-contract ruilt een bank haar variabele renterisico om voor een vast tarief gedurende een bepaalde looptijd. De 10-jaars swap is de belangrijkste benchmark voor hypotheekrentes met 10 tot 30 jaar rentevast. Als dat tarief stijgt, worden hypotheken met een lange rentevaste periode automatisch duurder.

Wat dreef de stijging in december?

In december 2025 stelden beleggers hun verwachtingen over inflatie en economische groei naar boven bij. De markt prijst inmiddels in dat de ECB minder snel en minder ver verlaagt dan eerder gedacht. Die bijstelling vertaalde zich direct in hogere lange rentes op de kapitaalmarkt — en dus ook in hogere hypotheekrentes per januari.

De doorwerking naar hypotheekrente

Banken dekken lange hypotheken af via swap-contracten. Steeg de 10-jaars swap van circa 2,40% naar 2,55%, dan stijgen hypotheekrentes met 20 tot 30 jaar rentevast in dezelfde orde van grootte mee. Korte looptijden en variabele rentes volgen de ECB-rente en bleven daardoor stabiel.

De hypotheekrente stijgt iets harder dan de swap zelf, omdat banken ook hun marge bijstellen op basis van marktomstandigheden. Historische swap-data vind je op Investing.com (EUR 10 Years IRS). Meer achtergrond over hoe banken hun tarieven opbouwen vind je bij de DNB statistieken over renteswaps.

Analyse per rentevaste periode

Het patroon is helder: hoe langer je de rente vastzet, hoe groter de stijging ten opzichte van december. Dertig jaar vast steeg 0,20 procentpunt, terwijl variabel volledig stabiel bleef.

Lloyds Bank: hogere tarieven, maar nog steeds de goedkoopste

Lloyds Bank kwam in december als prijsvechter de markt op en drukte de langetermijnrentes omlaag. In januari stijgen ook de Lloyds-tarieven mee met de swap, maar het blijft in de meeste segmenten de goedkoopste aanbieder.

Bij variabele rentes houdt Lloyds het tarief onveranderd op 3,50% bij volledige financiering, ongeacht het energielabel. Dat maakt Lloyds op dit moment de aanbieder met het grootste voordeel ten opzichte van lang vast: 0,75 procentpunt verschil. Bij dertig jaar vast met 80 tot 90 procent financiering komt Lloyds uit op 4,25% tot 4,30% — gestegen, maar nog altijd de laagste in dat segment.

Er is één uitzondering. Bij twintig jaar vast met volledige financiering pakt Argenta de goedkoopste positie over met 4,31%. Lloyds zit daar net iets boven. Voor familiehypotheken met 80 tot 90 procent financiering blijft Lloyds de referentie bij dertig jaar vast. De 4,25% is het nieuwe startpunt voor marktconformiteit, 0,20 procentpunt hoger dan vorige maand.

Variabel wordt steeds interessanter

Doordat lang vast stijgt en variabel stabiel blijft, groeit het verschil tussen beide opties. Bij volledige financiering scheelt het nu 0,75 procentpunt: 3,50% variabel tegenover 4,25% voor dertig jaar vast. In december was dat verschil nog 0,55 procentpunt.

Variabel biedt bovendien de vrijheid om onbeperkt extra af te lossen zonder boeterente. Daar staat tegenover dat de ECB de rente kan verhogen, waardoor een variabele rente duurder wordt. Het is verstandig om in de leningovereenkomst vast te leggen bij welk ECB-tarief je overstapt naar een vaste rente.

Verwacht je dat de ECB stabiel blijft terwijl de lange rentes door swap-ontwikkelingen verder stijgen, dan kan variabel voor twee tot drie jaar financieel aantrekkelijk zijn. Dat geldt zeker als je van plan bent om binnen vijf jaar een aanzienlijk deel af te lossen.

Rekenvoorbeeld: variabel met aflossingsplan

Stel, je leent €200.000 van je ouders voor tien jaar en verwacht de komende vijf jaar €50.000 tot €75.000 extra te kunnen aflossen.

Het verschil van €7.500 over vijf jaar illustreert waarom de keuze tussen variabel en lang vast niet alleen over zekerheid gaat, maar ook over je aflossingsplannen. Op familiehypotheekoverzicht.nl vind je altijd de actuele tarieven voor beide opties.

NHG-rentes volgen dezelfde swap-beweging

Hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie krijgen doorgaans een lagere rente, omdat het risico voor de bank kleiner is. Maar ook NHG-tarieven zijn gekoppeld aan de swap-rente. De stijging in december werkt hier net zo hard door als bij hypotheken zonder NHG. Meer informatie over NHG vind je bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen.

Het verschil tussen NHG (4,08%) en niet-NHG (4,25%) is bij dertig jaar vast nu 0,17 procentpunt. Wil je jouw familiehypotheek spiegelen aan NHG-tarieven, dan wordt de ruimte smaller. Een kleine opslag van 0,10 tot 0,20 procentpunt kan nodig zijn om binnen de marktconforme bandbreedte te blijven.

Zo pas je dit toe in de praktijk

Referenties voor lange looptijden bijstellen

Gebruik voor nieuwe dossiers met dertig jaar vast en 80 procent financiering het tarief van 4,25% als ondergrens. In december was dat nog 4,05%. Neem de swap-stijging op als verklaring in je documentatie. Voor twintig jaar vast bij volledige financiering is 4,31% (Argenta) het referentiepunt.

Variabel als bewuste keuze

Het verschil van 0,75 procentpunt ten opzichte van dertig jaar vast maakt variabel een serieuze optie voor families die op kortere termijn willen aflossen. Leg in de leningovereenkomst een conversieclausule op, bijvoorbeeld: “Bij een ECB-rente boven 3,0% converteren we naar tien jaar vast tegen de dan geldende marktrente.”

Korte looptijden nauwelijks geraakt

Eén jaar vast steeg slechts 0,07 procentpunt. Plan je om binnen twee tot drie jaar af te lossen of te herfinancieren, dan verandert er voor jou weinig.

Documentatie voor de Belastingdienst

De Belastingdienst verwacht dat je kunt aantonen dat de afgesproken rente marktconform is. Neem in je dossier op welke referentiedatum je hebt gebruikt (3 januari 2026), welke looptijd en financieringspercentage je hebt gekozen, en verwijs naar het renteoverzicht op familiehypotheekoverzicht.nl. Als je voor variabel kiest, leg dan ook je conversiestrategie vast.

Veelgestelde vragen