Familiehypotheek overzichtGoed geregeld

    Marktconforme rentes januari 2026: swap-stijging raakt vooral lange looptijden

    De 10-jaars swap-rente is in december 2025 flink gestegen. Hierdoor gaat 30 jaar vast van 4,05% naar 4,25%, terwijl variabel stabiel blijft op 3,50%. Het verschil groeit naar 0,75 procentpunt. In deze analyse leg ik uit hoe de swap-markt de hypotheekrente stuurt en wat dit concreet betekent voor jouw familiehypotheekaanvraag.

    Door Marijn de Granada · 3 januari 2026
    Inclusief swap-onderbouwing
    Gebaseerd op 47 hypotheekaanbieders
    Bekijk actuele rentesLees uitleg marktconformChecklist dossier

    Swap-rente gestegen

    De 10-jaars swap-rente is in december 2025 gestegen. Hierdoor gaan de januari-tarieven omhoog, vooral bij 20 en 30 jaar vast. Korte looptijden en variabel blijven relatief stabiel.

    30 jaar: +0,20 pp

    30 jaar vast bij 80% LTV stijgt van 4,05% naar 4,25%. De grootste stijging zit bij lange looptijden omdat die gekoppeld zijn aan de swap-curve.

    Variabel stabiel: 3,50%

    Variabele rentes blijven op 3,50% bij 100% LTV. ECB-rente is nog niet veranderd, waardoor variabel aantrekkelijker wordt ten opzichte van lang vast.

    Deze analyse is gebaseerd op een vaste set marktrentes per 3 januari 2026, gekoppeld aan de ontwikkeling van swap-rentes en ECB-beleid. Voor familiehypotheken betekent dit een strategische keuze tussen lang vast en variabel. Voor de officiële spelregels, zie de Belastingdienst informatie over hypotheekrenteaftrek.

    Kern van de zaak: swap bepaalt de richting

    In december zagen we nog dalingen bij lange looptijden door de komst van Lloyds als prijsvechter. De 10-jaars swap-rente is echter in december met ongeveer 0,15 procentpunt gestegen. Dit werkt nu door in de januari-tarieven. De swap-rente is de rente waartegen banken hun langlopende hypotheken afdekken op de kapitaalmarkt.

    Waar november nog optimisme liet zien over renteverlagingen door de ECB, zijn beleggers in december voorzichtiger geworden. De verwachting is dat de ECB langzamer verlaagt dan eerder gedacht, waardoor lange rentes op de kapitaalmarkt stijgen. Dit werkt nu door in de hypotheekrente met 20-30 jaar rentevast.

    Belangrijk: Variabele rentes zijn niet gekoppeld aan de swap maar aan de ECB-rente. Die is nog niet veranderd, waardoor variabel stabiel blijft op 3,50%. Het verschil met lang vast groeit hierdoor naar 0,75 procentpunt bij 100% LTV.

    Achtergrond

    Waarom de swap-rente cruciaal is voor hypotheekrente

    De meeste mensen kennen de ECB-rente, maar voor hypotheken met lange rentevaste periodes is de swap-rente bepalend. Hieronder leg ik uit hoe banken hun tarieven bepalen aan de hand van deze kapitaalmarktrente.

    Wat is een swap-rente?

    Een swap-rente is de vaste rente die banken betalen om hun variabele renterisico om te zetten naar een vaste rente voor een bepaalde periode. De 10-jaars swap is de belangrijkste benchmark voor hypotheekrente met 10-30 jaar rentevast.

    Waarom is de swap gestegen?

    In december 2025 zijn de verwachtingen over inflatie en economische groei bijgesteld. Beleggers verwachten dat de ECB voorzichtiger wordt met renteverlagingen, waardoor lange rentes op de kapitaalmarkt stijgen. Dit werkt nu door in de januari-tarieven.

    Hoe beïnvloedt dit hypotheken?

    Banken dekken lange hypotheken af via swap-contracten. Als de 10-jaars swap stijgt van bijvoorbeeld 2,40% naar 2,55%, stijgen hypotheekrente met 20-30 jaar vast proportioneel mee. Korte looptijden en variabel volgen de ECB-rente, die nog niet is aangepast.

    Concrete cijfers: december → januari

    10-jaars swap-rente

    ~2,40% → ~2,55%

    Stijging van ongeveer 0,15 procentpunt in december 2025

    Impact op 30 jaar hypotheek

    4,05% → 4,25%

    Stijging 0,20 pp door swap + bankmarge

    De hypotheekrente stijgt iets meer dan de swap omdat banken ook hun marge aanpassen aan marktomstandigheden. Bij 30 jaar vast zie je typisch 0,15 pp swap-stijging + 0,05 pp extra marge = 0,20 pp totale stijging.

    Analyse per rentevaste periode: hoe meer vast, hoe meer stijging

    De onderstaande tabel laat zien hoe elke looptijd anders reageert op de swap-beweging in december. Lang vast volgt de swap nauw, kort vast en variabel blijven stabieler.

    LooptijdDec 2025Jan 2026VerschilPartij
    30 jaar vast4,05%4,25%+0,20 ppLloyds Bank (80% LTV)
    20 jaar vast4,12%4,31%+0,19 ppArgenta (100% LTV)
    10 jaar vast3,70%3,85%+0,15 ppASN Bank (100% LTV)
    5 jaar vast3,39%3,48%+0,09 ppASN Bank (100% LTV)
    1 jaar vast3,24%3,31%+0,07 ppABN Amro (100% LTV)
    Variabel3,50%3,50%0,00 ppLloyds Bank (100% LTV)

    30 jaar vast+0,20 pp

    Grootste stijging door directe koppeling aan lange swap-rentes. De 10-jaars swap is in december ruim 0,15 pp gestegen, wat nu doorwerkt in de januari-tarieven.

    20 jaar vast+0,19 pp

    Ook forse stijging door swap-effect. 20 jaar volgt de 10-jaars swap nauw. Argenta pakt positie over van Lloyds.

    10 jaar vast+0,15 pp

    Middelmatige stijging. 10 jaar ligt exact op de 10-jaars swap, maar ASN wint de positie terug van BijBouwe.

    5 jaar vast+0,09 pp

    Beperkte stijging. 5 jaar ligt tussen korte geldmarktrente en lange swap in, waardoor de impact kleiner is.

    1 jaar vast+0,07 pp

    Kleinste stijging. 1 jaar vast volgt vooral de kortlopende geldmarktrente, die stabieler is gebleven.

    Variabel0,00 pp

    Geen stijging. Variabel is gekoppeld aan ECB-rente, die in Q4 2025 stabiel bleef. Het voordeel ten opzichte van lang vast groeit naar 0,75 pp.

    Conclusie voor familiehypotheken: Als je zekerheid wilt voor de lange termijn (30 jaar), betaal je daar nu meer voor dan in december. Als je binnen 5-7 jaar wilt aflossen, is kort vast of variabel strategisch interessanter geworden door het grotere renteverschil.

    Lloyds Bank: nog steeds dominant, maar met hogere tarieven

    Waar Lloyds marktleider blijft

    Variabel • 100% LTV • alle labels

    3,50% (onveranderd) – grootste voordeel nu 0,75 pp op 30 jaar vast

    30 jaar • 80-90% LTV

    4,25-4,30% – gestegen maar nog steeds de goedkoopste in dataset

    20 jaar • 80% LTV

    4,17% – iets duurder dan Argenta bij 100% LTV (4,31%)

    Lloyds behoudt de prijsvechter-rol maar de voorsprong op concurrenten wordt kleiner. Bij 20 jaar 100% LTV pakt Argenta zelfs de positie over.

    Strategische overwegingen

    Voor familiehypotheken met 80-90% LTV blijft Lloyds de referentie bij 30 jaar vast. De 4,25% is nu het nieuwe startpunt voor marktconformiteit. Let wel: dit is 0,20 pp hoger dan in december.

    Het interessante is variabel: met 3,50% bij 100% LTV heb je nu 0,75 procentpunt voordeel op lang vast. Als je binnen 5-7 jaar wilt aflossen of verwacht dat lange rentes verder stijgen (terwijl ECB stabiel blijft), wordt variabel strategisch aantrekkelijk.

    Documenteer in je dossier: "Gekozen voor variabel (Lloyds 3,50%) met conversie naar 10 jaar vast bij ECB-rente >3,0% of bij substantiële aflossing binnen 5 jaar." Zo heb je een verdedigbare strategie richting Belastingdienst.

    Strategisch voordeel

    Variabel wordt interessanter: 0,75 pp verschil met lang vast

    Doordat lang vast stijgt en variabel stabiel blijft, groeit het strategische voordeel van variabel. Hier zijn de vier belangrijkste overwegingen.

    Renteverschil

    Bij 100% LTV nu 0,75 procentpunt goedkoper dan 30 jaar vast (3,50% vs 4,25%). Dit verschil was in december 0,55 pp.

    Aflossingsflexibiliteit

    Variabel geeft vrijheid om onbeperkt extra af te lossen zonder boete. Ideaal als je verwacht binnen 5-7 jaar substantieel te kunnen aflossen.

    Risico

    ECB kan rente verhogen, waardoor variabel duurder wordt. Leg in je dossier vast bij welke ECB-rente je overgaat naar vast (bijv. bij >3,0%).

    Strategische keuze

    Als je denkt dat lange rentes verder stijgen (door swap), maar ECB stabiel blijft, is variabel strategisch interessant voor 2-3 jaar.

    Voorbeeld: variabel met exit-strategie

    Situatie: Je leent €200.000 binnen de familie voor 10 jaar. Je verwacht binnen 5 jaar €50.000-€75.000 extra te kunnen aflossen uit verkoop van een appartement.

    Optie A: 30 jaar vast 4,25%

    Rente jaar 1-5: €8.500/jaar

    Extra aflossen: mogelijk met boete

    Totaal 5 jaar: ~€42.500

    Optie B: Variabel 3,50%

    Rente jaar 1-5: €7.000/jaar

    Extra aflossen: zonder boete

    Totaal 5 jaar: ~€35.000 (besparing €7.500)

    Met variabel bespaar je €1.500/jaar, kun je flexibel aflossen en converteert naar vast als ECB-rente onverhoopt hard stijgt. Dit leg je vast in de leningovereenkomst: "Variabel tegen Lloyds-tarief (3,50% per 3-1-2026) met conversie naar 10 jaar vast bij ECB >3,0% of bij aflossing >€50.000."

    NHG-ontwikkeling

    NHG volgt swap-curve: ook hier forse stijging bij lang vast

    Bekijk NHG-info

    NHG-hypotheken krijgen normaal een korting ten opzichte van reguliere hypotheken omdat het risico voor banken lager is. Ook NHG-rentes zijn gekoppeld aan swap-ontwikkelingen, dus ook hier zie je stijgingen bij lange looptijden. Meer informatie over NHG vind je bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (NHG).

    30 jaar NHG • label A

    Allianz 3,97% → Lot 4,08%

    +0,11 pp
    Ook NHG volgt de swap-curve. Lot neemt positie over, mogelijk door scherper inkoopbeleid of lagere marge.

    20 jaar NHG • label A

    Argenta 3,86% → Argenta 4,02%

    +0,16 pp
    Argenta handhaaft positie maar moet tarieven verhogen door de swap-stijging in december. 0,16 pp is typisch voor 20 jaar beweging.

    10 jaar NHG • label A

    ABN Amro 3,47% → ASN Bank 3,60%

    +0,13 pp
    ASN Bank pakt positie over van ABN. De stijging ligt exact op de 10-jaars swap-beweging.

    1 jaar NHG • label A

    Woonnu 3,00% → Woonnu 3,10%

    +0,10 pp
    Woonnu behoudt positie met beperkte stijging. 1 jaar heeft weinig swap-exposure.

    Implicatie voor NHG-spiegeling

    Veel familiehypotheken gebruiken NHG-rentes als referentie omdat die als "veilig" worden gezien. Het verschil tussen NHG en niet-NHG wordt echter kleiner:

    30 jaar NHG (Lot)

    4,08%

    30 jaar 80% LTV (Lloyds)

    4,25%

    Het verschil is nu 0,17 procentpunt. Als je familiehypotheek "iets onder NHG" wilt zetten, bijvoorbeeld 4,00%, zit je tussen NHG en regulier in. Dit is verdedigbaar maar leg uit waarom: "Familie krijgt lichte korting (0,08 pp onder NHG) omdat zij flexibeler zijn dan bank bij aflossing/verlenging."

    Praktische toepassing voor jouw familiehypotheek

    Hoe vertaal je deze renteontwikkelingen naar een concreet dossier? Hier zijn vier strategische scenario's met duidelijke referentiewaarden en documentatie.

    Lange looptijd: pas referenties aan

    Voor 30 jaar vast bij 80% LTV gebruik je nu 4,25% als ondergrens (was 4,05%). Documenteer de swap-stijging in december als verklaring voor de hogere januari-tarieven. Voor 20 jaar neem je 4,31% bij 100% LTV.

    Variabel: nieuwe kans

    Met 0,75 pp voordeel op 30 jaar vast wordt variabel interessanter. Leg in je leningovereenkomst vast bij welke ECB-rente je overgaat naar vast. Bijvoorbeeld: 'Bij ECB-rente >3,0% converteren naar 10 jaar vast tegen marktrente'.

    Korte looptijd: beperkte impact

    1 jaar vast stijgt maar 0,07 pp. Als je binnen 2-3 jaar wilt aflossen of herfinancieren, blijft kort vast interessant. 5 jaar zit er tussenin met 0,09 pp stijging.

    NHG-spiegeling wordt moeilijker

    Het verschil tussen NHG (4,08%) en niet-NHG (4,25%) bij 30 jaar wordt kleiner. Als je familiehypotheek aan NHG wilt spiegelen, wordt de marge smaller. Overweeg een kleine opslag (0,10-0,20 pp) om marktconform te blijven.

    Checklist: documentatie voor de Belastingdienst

    Referentiedatum: "Rente vastgesteld op basis van marktrentes per 3 januari 2026"

    Bron: "Zie renteoverzicht familiehypotheekoverzicht.nl/blog/marktconforme-rentes-januari-2026"

    Onderbouwing looptijdkeuze: "30 jaar vast gekozen vanwege zekerheid, ondanks 0,20 pp swap-stijging t.o.v. december"

    Bij variabel: "Variabel gekozen (0,75 pp voordeel), conversie naar vast bij ECB >3,0%"

    Swap-context: "Tariefstijging verklaard door 10-jaars swap-stijging in december 2025 (van ~2,40% naar ~2,55%)"

    Open de rentetoolDownload checklistLees over marktconformiteit

    Veelgestelde vragen

    Waarom stijgen lange rentevastperiodes harder dan korte?

    De 10-jaars swap-rente (waar banken hun langlopende hypotheken tegen indekken) is in december 2025 flink gestegen. Daardoor gaan de januari-tarieven omhoog: 30 jaar vast stijgt 0,20 pp terwijl 1 jaar vast maar 0,07 pp omhoog gaat. Variabele rentes zijn gekoppeld aan de ECB-rente en blijven stabiel.

    Wat is de swap-rente en waarom is die belangrijk?

    De swap-rente is de rente waartegen banken hun renterisico afdekken voor langlopende leningen. Als de 10-jaars swap stijgt, worden lange hypotheekrente automatisch duurder. Korte looptijden en variabel hebben daar minder last van omdat die dichter bij de ECB-rente liggen.

    Blijft Lloyds Bank de goedkoopste aanbieder?

    Lloyds blijft dominant bij variabele rentes (3,50% bij 100% LTV blijft stabiel) en bij veel vaste segmenten tussen 80-100% LTV. Bij 30 jaar vast stijgt Lloyds wel van 4,05% naar 4,25%, maar is nog steeds marktleider.

    Wanneer is variabel nu aantrekkelijker dan 30 jaar vast?

    Het verschil tussen variabel (3,50%) en 30 jaar vast (4,25%) is nu 0,75 procentpunt bij 100% LTV. Als je binnen 5-7 jaar wilt aflossen of flexibiliteit belangrijk vindt, wordt variabel interessanter. Leg wel het renteherziening risico vast in je dossier.

    Wat betekent deze stijging voor mijn familiehypotheek?

    Pas je referentiewaarden aan voor nieuwe dossiers. Voor 80% LTV en 30 jaar vast gebruik je nu 4,25% als ondergrens. Bij variabel blijft 3,50% de referentie. Documenteer de swap-ontwikkeling als onderbouwing van de rentekeuze.

    Analyse van familiehypotheekoverzicht.nl

    De 10-jaars swap-rente is in december 2025 met circa 0,15 procentpunt gestegen. Dit is de belangrijkste verklaring voor de hogere hypotheektarieven in januari, vooral bij langere looptijden. De impact varieert sterk per rentevaste periode: bij 30 jaar vast zien we een stijging van 0,20 procentpunt, terwijl 1 jaar vast slechts 0,07 procentpunt omhoog gaat.

    Variabele rentes vormen een uitzondering. Deze zijn gekoppeld aan de ECB-rente, die voorlopig stabiel blijft. Hierdoor blijft variabel op 3,50% staan en groeit het renteverschil met 30 jaar vast naar 0,75 procentpunt. Voor gezinnen die binnen vijf tot zeven jaar substantieel kunnen aflossen, wordt variabel daarmee interessanter.

    Ook NHG-hypotheken volgen de swap-curve. Bij 30 jaar NHG stijgt de laagste rente van 3,97% naar 4,08%. Het verschil tussen NHG en reguliere hypotheken wordt kleiner, wat de keuze voor een referentierente bij familiehypotheken complexer maakt. Documenteer je keuze helder in de leningovereenkomst.

    Eerdere rente-updates

    December 2025: Lloyds als nieuwe prijsvechterNovember 2025: RenteontwikkelingOktober 2025: Analyse