DGA-hypotheek uitvoering: zo richt je de lening vanuit je BV in

Leningsvoorwaarden bepalen

Rente bepalen

Het startpunt is altijd de rente. De Belastingdienst verwacht dat je als DGA een rente hanteert die vergelijkbaar is met wat een bank zou vragen voor dezelfde lening. Dat betekent: dezelfde looptijd, hetzelfde aflossingsprofiel en een vergelijkbare loan-to-value. In de praktijk gebruik ik hiervoor de gepubliceerde hypotheektarieven van drie tot vijf grote geldverstrekkers, gefilterd op de rentevaste periode die de DGA kiest. Die vergelijking leg ik vast in een kort memo dat bij de leningadministratie wordt bewaard.

Aflossingsvorm kiezen

Naast de rente bepaal je de looptijd, de aflossingsvorm en de betaalmomenten. Wil je dat de rente aftrekbaar is in box 1, dan moet de lening annuitair of lineair worden afgelost binnen 360 maanden. De meeste DGA's kiezen voor een annuitair schema, omdat de maandlast in het begin lager is en de rente-aftrekcomponent groter. Lineair is ook gangbaar, vooral bij kortere looptijden waar het renteverschil minder uitmaakt.

Rente-review clausule

Een punt dat vaak over het hoofd wordt gezien is de rente-review clausule. Bij een bank wordt de rente na afloop van de rentevaste periode opnieuw vastgesteld. Dat moet je bij een BV-lening zelf regelen. Neem in de overeenkomst op wanneer de rente wordt herzien, op basis van welke benchmark en hoe je het nieuwe tarief vaststelt. Dat voorkomt discussie met de inspecteur als de marktrente na vijf jaar flink is veranderd en jouw rente op het oude niveau is blijven staan.

Op de pagina over marktconforme rente laat ik zien hoe je het juiste percentage bepaalt en welke bronnen je kunt gebruiken voor de onderbouwing.

Leningsovereenkomst opstellen

Inhoud en ondertekening

Zodra de voorwaarden vaststaan, leg je ze vast in een schriftelijke leningsovereenkomst. Dit document vormt de juridische basis van de lening en is het eerste dat de Belastingdienst opvraagt bij een controle. De overeenkomst wordt ondertekend door jou als lener en door de BV, vertegenwoordigd door dezelfde persoon of door een mede-aandeelhouder als die er is.

Verplichte onderdelen en rangorde

In de overeenkomst staan de hoofdsom, het rentepercentage, de rentevaste periode, het aflossingsschema, de betaaldatum en de voorwaarden voor vervroegde aflossing. Daarnaast neem je een clausule op over de zekerheden: het hypotheekrecht dat ten gunste van de BV wordt gevestigd. Als er ook een bankhypotheek op de woning rust, dan moet de rangorde worden vastgelegd. De bank eist vrijwel altijd de eerste hypothecaire inschrijving en de BV krijgt dan een tweede of lagere rang.

Wijzigingen vastleggen in een addendum

Een veelgemaakte fout is dat DGA's de overeenkomst eenmalig opstellen en vervolgens nooit meer bijwerken. Als je tussentijds iets wijzigt aan de voorwaarden, bijvoorbeeld een andere rente na de review of een aanpassing in het aflossingsschema, dan moet je dat vastleggen in een addendum. Dateer het, laat het ondertekenen en bewaar het bij het dossier. Meer over de inhoud van de overeenkomst vind je op de pagina leningovereenkomst checklist.

Hypotheekrecht vestigen bij de notaris

Waarom hypotheekrecht verplicht is

Sinds de invoering van de Wet excessief lenen bij de eigen vennootschap is het vestigen van hypotheekrecht voor DGA's niet meer optioneel maar noodzakelijk. Zonder hypotheekrecht telt de eigenwoningschuld volledig mee bij de drempel van 500.000 euro. Met hypotheekrecht is de eigenwoningschuld uitgezonderd en telt alleen het meerdere mee. Dat verschil kan tienduizenden euro's aan box 2-heffing schelen.

Passeren en inschrijving Kadaster

De hypotheekakte wordt opgesteld door de notaris en gepasseerd op het notariskantoor. In de akte staat het bedrag waarvoor hypotheekrecht wordt gevestigd, de rang van de inschrijving en de verwijzing naar de onderliggende leningsovereenkomst. Na het passeren schrijft de notaris de akte in bij het Kadaster. Vanaf dat moment is het hypotheekrecht gevestigd en werkt het tegenover derden.

Tweede rang naast de bank

Als er al een bankhypotheek op de woning rust, wordt de BV-hypotheek ingeschreven in een lagere rang. Dat betekent dat bij een gedwongen verkoop eerst de bank wordt terugbetaald en daarna de BV. De meeste banken accepteren een tweede hypothecaire inschrijving, maar sommige vragen om vooraf toestemming. Controleer de voorwaarden van je bankhypotheek en neem zo nodig contact op met je geldverstrekker voordat je naar de notaris gaat.

Kosten hypotheekakte

De kosten voor het vestigen van hypotheekrecht lopen uiteen van circa 800 tot 1.500 euro, afhankelijk van de notaris en de hoogte van de inschrijving. Die kosten wegen ruimschoots op tegen de belastingbesparing die je realiseert door de lening uit te zonderen van de Wet excessief lenen.

Betalingen uitvoeren en administreren

Maandelijkse overboeking inrichten

Zodra de overeenkomst is ondertekend en het hypotheekrecht is gevestigd, begint de uitvoering van de betalingen. De lener, jij als DGA in prive, maakt maandelijks het afgesproken bedrag over naar de bankrekening van de BV. Dat bedrag bestaat uit een rentecomponent en een aflossingscomponent, berekend volgens het annuitaire of lineaire schema dat in de overeenkomst staat.

Het klinkt eenvoudig, maar in de praktijk zie ik dat hier de meeste fouten worden gemaakt. De betaling wordt vergeten, het bedrag klopt niet met het schema, of er wordt betaald vanuit de verkeerde rekening. Elke afwijking kan bij een controle vragen oproepen over de zakelijkheid van de lening. Ik raad DGA's daarom aan om een automatische overboeking in te stellen met een vaste omschrijving waarin het factuurnummer of de leningreferentie staat vermeld.

Jaaroverzicht genereren

Aan het einde van elk kalenderjaar genereer je een jaaroverzicht. Dat overzicht bevat de beginstand van de lening per 1 januari, de betaalde rente, de betaalde aflossing en de eindstand per 31 december. Die cijfers heb je nodig voor de aangifte inkomstenbelasting en voor de jaarrekening van de BV. Via familiehypotheekoverzicht.nl kun je dit overzicht automatisch laten genereren op basis van de geregistreerde betalingen.

Betalingsbewijzen bewaren

Bewaar naast het jaaroverzicht ook de individuele betalingsbewijzen. Een bankafschrift waarop de overboeking zichtbaar is, volstaat. Als je tussentijds extra aflost, noteer dan de reden en het bedrag apart en werk het aflossingsschema bij. Meer over het inrichten van de administratie lees je op de pagina administratie DGA-hypotheek.

Aangifte inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting

Renteaftrek in box 1

De DGA-hypotheek raakt twee aangiften: de inkomstenbelasting van de DGA in prive en de vennootschapsbelasting van de BV. In de IB-aangifte geef je de eigenwoningschuld op in box 1. Je vermeldt de stand van de lening per 31 december, de naam van de geldverstrekker (je eigen BV) en het bedrag aan betaalde rente. Die rente is aftrekbaar als de lening voldoet aan de voorwaarden voor de eigenwoningschuld.

Rentebaten in de Vpb-aangifte

Aan de BV-kant boek je de lening als vordering op de balans. De ontvangen rente is een bate in de winst-en-verliesrekening en wordt belast met vennootschapsbelasting. Het effectieve belastingtarief op de rentebaten is 19% over de eerste 200.000 euro winst en 25,8% daarboven. Dat tarief ligt doorgaans lager dan het marginale tarief in box 1 waartegen de rente wordt afgetrokken, waardoor er per saldo een fiscaal voordeel ontstaat.

Informatieplicht totale schuld

Een aandachtspunt is de informatieplicht. Sinds 2023 moet de DGA in de aangifte IB aangeven hoeveel hij in totaal heeft geleend van de eigen vennootschap. Dit betreft niet alleen de eigenwoningschuld maar alle schulden aan de BV. De Belastingdienst gebruikt deze informatie om te toetsen of de drempel van 500.000 euro wordt overschreden.

Drempel excessief lenen bewaken

De wet en de drempel van 500.000 euro

De Wet excessief lenen bij de eigen vennootschap is ingegaan op 1 januari 2023. De wet bepaalt dat schulden van de DGA aan de eigen BV die op 31 december van een jaar meer bedragen dan 500.000 euro worden belast als fictief regulier voordeel in box 2. De eigenwoningschuld waarvoor hypotheekrecht is gevestigd telt niet mee. Vandaar het belang van de notariele hypotheekakte.

Berekening op peildatum 31 december

In de praktijk betekent dit dat je elk jaar op 31 december een overzicht maakt van alle schulden aan de BV. Tel de rekening-courantschuld, eventuele andere leningen en het deel van de eigenwoningschuld waarvoor geen hypotheekrecht is gevestigd bij elkaar op. Komt dat totaal boven de 500.000 euro, dan wordt het meerdere belast tegen het box 2-tarief van 24,5% tot 193.000 euro en 33% daarboven.

Rekening-courant bewaken

Ik zie regelmatig dat DGA's de drempel ongemerkt naderen doordat de rekening-courant in de loop van het jaar oploopt. Een priveopname hier, een betaling van een prive-uitgave daar, en voor je het weet zit je op 31 december boven de grens. De oplossing is simpel: monitor de stand van de rekening-courant elk kwartaal en los tijdig af als je in de buurt komt. Bespreek dit ook met je accountant, zodat jullie samen de stand bewaken.

Meer over de rekenregels en de peildatum lees je op de pagina rekenvoorbeelden DGA-hypotheek.

Governance en besluitvorming binnen de BV

Tegenstrijdig belang en besluitvorming

Een lening van de BV aan de DGA is een transactie met een tegenstrijdig belang. Je bent zowel bestuurder van de BV als de partij die het geld ontvangt. Dat betekent dat je de besluitvorming zorgvuldig moet vastleggen. Neem een bestuurs- of aandeelhoudersbesluit op waarin staat dat de BV instemt met het verstrekken van de lening, onder welke voorwaarden en voor welk bedrag.

Als er meerdere aandeelhouders zijn, is het van belang dat alle aandeelhouders instemmen met de lening. Leg die instemming vast in de notulen van de algemene vergadering. Als je de enige aandeelhouder en bestuurder bent, volstaat een schriftelijk besluit dat je in het BV-dossier bewaart.

Liquiditeit en bestuurdersaansprakelijkheid

Daarnaast moet je als bestuurder de liquiditeitspositie van de BV bewaken. Het geld dat je uitleent aan jezelf is niet meer beschikbaar voor de bedrijfsvoering. Als de BV op termijn verplichtingen heeft die niet meer kunnen worden nagekomen doordat het vermogen in de lening zit, kun je als bestuurder aansprakelijk worden gesteld. Maak daarom vooraf een liquiditeitsprognose en toets of de BV na de lening nog voldoende werkkapitaal heeft.

Dividendbeleid en jaarlijks financieel plan

Het dividendbeleid hangt hier direct mee samen. Als je winst uit de BV wilt uitkeren, moet je eerst vaststellen of de BV na de uitkering nog aan haar verplichtingen kan voldoen, inclusief de vordering uit de lening. In de praktijk adviseer ik DGA's om dividend en leningverplichtingen samen met hun accountant in een jaarlijks financieel plan te zetten. Op de pagina over de voorwaarden van een DGA-hypotheek ga ik dieper in op de juridische vereisten rondom het aandeelhoudersbesluit en de uitkeringstoets.