Wie is Impact Hypotheken
Impact Hypotheken is geen bank met spaargeld, maar een hypotheeklabel van Ingage. Ingage haalt het geld op bij institutionele beleggers en zit ook achter Merius Hypotheken. Dat zie je terug in de hypotheekgids: de regels voor een lening van familie zijn bij beide labels vrijwel woord voor woord hetzelfde. Je sluit een Impact-hypotheek altijd af via een hypotheekadviseur.
Het verschil met Merius zit in de woning. Impact financiert alleen woningen met minimaal energielabel A en nieuwbouw. Heeft je huis een slechter label, dan kan het nog steeds, maar alleen als je meteen verduurzaamt met een verduurzamingsdepot. Daar staat een scherpe rente tegenover, een aanbod dat bij nieuwbouw twaalf maanden geldig is en elk jaar 25% boetevrij aflossen uit eigen geld.
Eerst even vergelijken?
De regels voor een ouderlening verschillen flink per geldverstrekker. Op Familiehypotheekoverzicht zet je de acceptatievoorwaarden van alle 33 geldverstrekkers gratis naast elkaar. Bekijk het overzicht van 33 geldverstrekkers →
Lening van ouders: wat de hypotheekgids zegt
Het antwoord staat in paragraaf 5.3, “(Rest)schuld bij derden”. De eerste zin is meteen duidelijk: “Wij houden rekening met alle leningen, ook met onderhandse leningen bij bijvoorbeeld ouders.” Een familielening is dus toegestaan, maar Impact doet niet alsof hij er niet is.
Hoe zwaar die lening meetelt, hangt af van het soort lening. Voor gewone leningen bij derden die niet in het BKR staan, rekent Impact met 2% van de oorspronkelijke hoofdsom. Leningen die zijn aangegaan om onroerend goed te financieren vallen daar uitdrukkelijk buiten. Een familielening waarmee je je huis koopt, is precies zo'n lening. Heeft de lening een hypotheekrecht op de woning, dan toetst Impact minimaal alsof het een annuïtaire lening van maximaal 30 jaar is, tegen minimaal 2,5% rente of de werkelijke rente als die hoger is.
De gids is hier niet helemaal scherp
Hoe Impact een onderhandse familielening voor de woning precies toetst als er géén hypotheekrecht op zit, staat niet letterlijk in de gids. Hoe die last in de berekening komt, bepaalt je hypotheekadviseur samen met Impact. Laat je adviseur dit vóór de aanvraag even bevestigen via acceptatie@impacthypotheken.nl. Dat scheelt verrassingen in de acceptatiefase.
Wie het geld leent, maakt voor de regel niet uit. De gids spreekt van “bijvoorbeeld ouders”, maar sluit opa, oma of een tante niet uit. Let dan wel op de schenkbelasting: buiten de ouder-kindrelatie is de jaarlijkse vrijstelling een stuk lager.
Leningovereenkomst die Impact accepteert?
Op familiehypotheekoverzicht.nl stel je de leningovereenkomst op, inclusief de afspraak dat de lening alleen opeisbaar is bij faillissement of surseance, plus de schenkingsovereenkomst die erbij hoort.
Schenken van lasten: de vier voorwaarden van Impact
Onder het kopje “Schenken van lasten” staat de uitzondering. Wil je dat Impact geen rekening houdt met de lasten van de lening van je ouders, dan moet je naast de gewone regels aan vier voorwaarden voldoen:
- Rente én aflossing worden de hele looptijd geschonken, maandelijks of jaarlijks. Alleen de rente schenken is niet genoeg.
- De schenking staat in een overeenkomst. Die hoeft niet bij de notaris, maar moet wel definitief zijn.
- Geen inschrijving bij het Kadaster. Je ouders krijgen dus geen hypotheekrecht op de woning.
- De lening is niet opeisbaar, behalve bij faillissement en/of surseance van betaling.
Die laatste voorwaarde zie ik in de praktijk het vaakst misgaan. Veel standaardcontracten geven de geldgever het recht om de lening op te eisen bij verkoop van de woning, bij overlijden of bij een betalingsachterstand. Staat dat erin, dan is de uitzondering weg en “nemen wij de hele lening mee als last”, zo schrijft Impact. Lees de opeisbaarheidsclausule dus kritisch voordat je tekent.
Hypotheekrecht én terugschenken gaat niet samen
Sommige ouders willen zekerheid en vragen een tweede hypotheekrecht op de woning. Bij Impact moet je kiezen. Met inschrijving bij het Kadaster vervalt de uitzondering voor teruggeschonken lasten. Zonder schenking kan een tweede hypotheek wel, maar alleen na schriftelijke toestemming van Impact (paragraaf 11.7).
Rekenvoorbeeld: bij Impact is het alles of niets
Stel, je ouders lenen je € 60.000 tegen 4% rente, annuïtair in 30 jaar. Je bruto maandlast is dan € 286,45, ongeveer € 3.440 per jaar.
Dat is het verschil met banken als ABN AMRO of ING, waar de schenking wordt verrekend met de maandlast en alleen het restant meetelt. Bij Impact wint de schenking het alleen als ze de volledige last dekt. Schenken je ouders € 2.750 in plaats van € 3.440, dan levert dat aan leenruimte niets op.
Het goede nieuws: met € 3.440 per jaar blijf je in 2026 ruim onder de jaarlijkse vrijstelling van € 6.908 van ouder aan kind. Schenkbelasting is dan niet aan de orde. Pas bij een lening van ruwweg € 120.000 tegen deze voorwaarden kom je aan de grens, en daarboven betaal je belasting over het meerdere.
Indicatief voorbeeld. De werkelijke toets hangt af van je inkomen, de toetsrente en de financieringslastnormen.
“Reageert snel, prettig contact, krijg snel antwoord op vragen”
“Mooi en compleet platform voor het beheren van een hypotheek in eigen beheer. De oprichter is erg betrokken en goed bereikbaar.”
Dekt de schenking de volledige last?
Reken zelf door of het jaarlijkse schenkbedrag de bruto last van jouw ouderlening volledig dekt, met de uitgebreide leen-schenk calculator en jaaroverzicht.
De belangrijkste voorwaarden bij Impact Hypotheken op een rij
Naast de regels voor de ouderlening zijn dit de grenzen waar je in de praktijk tegenaan loopt:
- Alleen zonder NHG, met een hypotheek van minimaal € 75.000 en maximaal € 950.000.
- Energielabel A of beter, of nieuwbouw. Anders alleen met een verduurzamingsdepot.
- Looptijd van 10 tot 30 jaar, annuïtair, lineair of aflossingsvrij. Aflossingsvrij mag tot 50% van de marktwaarde.
- Elk jaar 25% boetevrij aflossen uit eigen geld, per leningdeel.
Dat laatste is voor families interessant. Willen je ouders later een deel van de Impact-hypotheek overnemen, dan los je met hun geld elk jaar tot een kwart van het oorspronkelijke bedrag boetevrij af. Dat deel loopt daarna verder als familiehypotheek. Let wel: een aflossing uit geleend geld is formeel geen “eigen geld”, dus check dit vooraf met Impact.
Ook nog handig: een woning met een beter energielabel geeft extra leenruimte. Bij label A of B mag je € 10.000 meer lenen dan bij label E tot en met G, oplopend tot € 50.000 bij A++++ met een energieprestatiegarantie. Soms is dat net het bedrag waarvoor je anders bij je ouders aanklopt.
Expert-samenvatting voor adviseurs
Drie dingen die bij Impact het verschil maken. Eén: de schenking moet de volledige bruto last dekken, rente én aflossing, de hele looptijd. Gedeeltelijk terugschenken levert bij Impact niets op, anders dan bij banken die salderen. Twee: controleer de opeisbaarheidsclausule. Alleen faillissement en/of surseance mag, anders telt de hele lening mee. Drie: geen hypotheekrecht voor de ouders als je de lasten wilt laten wegvallen. En vergeet niet dat Impact geen NHG doet: vaak bepaalt dat al vóór de familielening of Impact past.
Is de ouderlening onderhands en zonder schenking? Laat dan vooraf bevestigen hoe acceptatie de last toetst. De 2%-regel voor leningen bij derden geldt volgens de gids niet voor leningen voor onroerend goed, maar de gids zegt niet expliciet welke toets er dan geldt. Bekijk voor de volledige vergelijking ook de acceptatievoorwaarden van alle 33 geldverstrekkers →
Impact laat de last van je ouderlening alleen vallen met een definitieve schenkingsovereenkomst en een lening die niet opeisbaar is. Met een goede leen- en schenkingsovereenkomst sta je sterk.
Veelgestelde vragen
Accepteert Impact Hypotheken een familielening naast de hypotheek?+
Wanneer telt de lening van mijn ouders niet mee bij Impact?+
Moet de schenkingsovereenkomst bij de notaris?+
Kan ik bij Impact een hypotheek met NHG afsluiten?+
Welke woningen financiert Impact Hypotheken?+
Dit artikel is informatief van aard en vervangt geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg een hypotheekadviseur voor advies op maat. Het beleid van Impact Hypotheken is gebaseerd op de “Hypotheekgids Impact Hypotheken 2024_01” en de productkaart 2024_01, de actuele versies op impacthypotheken.nl/adviseur/handige-documenten op 26 oktober 2026. Het beleid kan inmiddels gewijzigd zijn; controleer altijd de actuele acceptatiecriteria bij Impact Hypotheken of je adviseur. Voor de actuele schenkingsvrijstellingen, zie de informatie van de Belastingdienst over schenken. In 2026 is dat €6.908 per jaar van ouder aan kind.