Wat de hypotheekgids echt zegt
Merius Hypotheken heeft geen apart hoofdstuk “familiehypotheek” in de hypotheekgids, en dat is precies waarom veel adviseurs Merius overslaan als het om familieleningen gaat. Maar wie de hoofdstukken over overige verplichtingen, schenking en eigen middelen naast elkaar legt, ziet een consistent en behoorlijk concreet beleid ontstaan.
De kern staat in het hoofdstuk over overige verplichtingen: “Wij houden rekening met alle leningen, ook met onderhandse leningen bij bijvoorbeeld ouders. Dit geldt ook voor NHG-leningen.” Daarmee is meteen duidelijk dat een familielening niet wordt genegeerd, maar ook niet wordt verboden. De vraag is vervolgens hoe die lening precies wordt getoetst, en daar zitten een paar details die afwijken van wat je bij andere geldverstrekkers gewend bent.
Eerst even vergelijken?
Merius is een interessante speler voor wie een scherpe rente zoekt, maar niet de enige geldverstrekker die onderhandse familieleningen accepteert. Vergelijk via Familiehypotheekoverzicht de acceptatievoorwaarden van alle Nederlandse geldverstrekkers gratis naast elkaar. Bekijk het overzicht van 32 geldverstrekkers →
Onderhandse familielening: toegestaan, maar met een vaste last die niet meebeweegt
Voor leningen bij derden die niet bij het BKR geregistreerd staan, zoals een onderhandse familielening, rekent Merius standaard met een last van 2% van de oorspronkelijke hoofdsom. Kun je aantonen dat de werkelijke lasten van de familielening hoger zijn, dan gaat Merius van dat hogere bedrag uit. Andersom werkt het niet: is de werkelijke last lager, bijvoorbeeld omdat je ouders een lage rente of aflossingsvrije periode toestaan, dan blijft de 2% gewoon staan. Je krijgt dus geen extra leenruimte voor een familielening met gunstige voorwaarden.
Is er voor de familielening aantoonbaar extra zekerheid in de vorm van onroerend goed, bijvoorbeeld omdat de lening wél bij het Kadaster wordt ingeschreven? Dan toetst Merius de lasten minimaal alsof het gaat om een annuïtaire lening met een looptijd van maximaal 30 jaar en een rente van minimaal 2,5%. Is de werkelijke rente op de familielening hoger, dan rekent Merius met die hogere rente.
| # | Situatie | Toetsing |
|---|---|---|
| 1 | Onderhandse familielening, geen zekerheid | 2% van de oorspronkelijke hoofdsom, of de werkelijke lasten als die hoger zijn. |
| 2 | Familielening met onroerend goed als zekerheid | Minimaal een annuïtaire lening van 30 jaar tegen minimaal 2,5% rente, of de werkelijke (hogere) rente. |
| 3 | Volledige terugschenking van de lasten | Lasten tellen niet mee, mits aan de voorwaarden voor “schenken van lasten” wordt voldaan (zie hieronder). |
Rekenvoorbeeld
Lenen je ouders je € 100.000 onderhands, zonder dat de lening bij het Kadaster wordt ingeschreven? Dan rekent Merius standaard met 2% van dat bedrag als maandlast, dus € 2.000 per maand, ongeacht de rente die je met je ouders hebt afgesproken. Dat is dezelfde 2%-per-maandnorm die Merius voor BKR-kredieten hanteert. Ter vergelijking: een annuïtaire lening van € 100.000 tegen 4% over 30 jaar kost in werkelijkheid zo'n € 477 per maand. De toets rekent dus met ruim vier keer de echte last.
Waarom dit een familielening bij Merius vaak onaantrekkelijk maakt
Bij veel andere geldverstrekkers loont het om met je ouders een lage rente of ruime aflossingsvrije periode af te spreken: hoe lager de werkelijke last, hoe meer leenruimte je overhoudt. Bij Merius werkt dat niet. De 2%-toets is een ondergrens, geen weerspiegeling van de werkelijke afspraak. Wil je écht voordeel uit de constructie halen, dan is de enige route de volledige “schenken van lasten”-regeling hieronder, en dat is een fors zwaardere toezegging dan “gewoon” een gunstige familielening afspreken.
Merius kijkt dus niet naar de rente die je afspreekt, de Belastingdienst wel. Die moet zakelijk zijn: is de rente te hoog, dan is het meerdere niet aftrekbaar, en is hij te laag, dan kan het voordeel als schenking gelden. Wat op dit moment als marktconforme rente geldt, houden we maandelijks bij.
Leenovereenkomst en schenkingsovereenkomst op orde?
Op familiehypotheekoverzicht.nl maak je in 3 klikken beide documenten op maat, precies wat Merius nodig heeft om de familielening te beoordelen.
Lasten laten schenken? Dan mag het Kadaster niet
Wil je dat de lasten van de familielening helemaal buiten de financieringslast blijven? Dat kan bij Merius, maar dan gelden er vier aanvullende voorwaarden naast de eisen voor een reguliere onderhandse lening. Ik zet ze precies op een rij.
| # | Voorwaarde |
|---|---|
| 1 | Rente en aflossing worden gedurende de hele looptijd maandelijks of jaarlijks geschonken. |
| 2 | De schenking staat in een overeenkomst. Een notariële akte is niet verplicht, maar de schenking moet wel definitief zijn. |
| 3 | Hypothecaire zekerheid via inschrijving in het Kadaster is niet toegestaan. |
| 4 | De lening (of het restant plus verschuldigde rente) kan niet worden opgeëist, behalve bij faillissement of surseance van betaling. Kan dat wel, dan telt Merius de hele lening alsnog als last. |
De derde voorwaarde is de opvallendste, en precies het omgekeerde van wat je bij sommige andere geldverstrekkers ziet. Waar het bij een bank soms juist gaat om de gevolgen van kadastrale inschrijving voor een latere lening, sluit Merius die inschrijving hier bij voorbaat uit als je de lasten wilt laten schenken. Wil je de familielening toch laten inschrijven bij het Kadaster, bijvoorbeeld voor extra zekerheid voor je ouders, dan telt de last gewoon mee in de financieringslastberekening.
Kies bewust: zekerheid of leenruimte
Kadastrale inschrijving geeft je ouders meer zekerheid als het misgaat, maar kost je bij Merius de mogelijkheid om de lasten van de familielening buiten de toetsing te houden. In de praktijk kiezen de meeste families voor een onderhandse lening zonder inschrijving, juist om de volledige leenruimte te behouden.
“Na enige argwaan ben ik met hem/hun in zee gegaan en tot nu toe alleen maar lovend. Contract snel en makkelijk geregeld tussen gever- en geldnemer. Zie er allemaal prima uit en ik heb vertrouwen in de toekomst. goede communicatie.”
“goede informatie en in begrijpelijke taal!”
“Reageert snel, prettig contact, krijg snel antwoord op vragen”
Schenking als eigen middelen: ID van de schenker is wél verplicht
Gebruik je een schenking van je ouders om je eigen middelen aan te tonen, bijvoorbeeld om een aflosverplichting van een krediet, dubbele lasten of een verkoopverlies te dekken? Dan wil Merius bij elke schenking boven de jaarlijkse vrijstelling een schenkingsovereenkomst zien. De gids is daarbij expliciet over het doel van die controle: “Als een leningnemer een schenking van een derde ontvangt, dan willen we er zeker van zijn dat het niet gaat om een lening.” Met andere woorden, Merius toetst kritisch of een “schenking” niet stiekem een familielening is die niet als zodanig is opgegeven.
Eén detail waarop Merius afwijkt van meerdere andere geldverstrekkers: naast de schenkingsovereenkomst wil Merius ook een kopie van het identiteitsbewijs van de schenker(s) zien. Bij sommige andere partijen is dat expliciet niet nodig, maar bij Merius hoort dit standaard bij het dossier. Zorg dus dat je ouders deze kopie klaar hebben liggen, dat scheelt vertraging in het acceptatieproces.
Ouders als mede-aanvrager: dat mag juist niet
Een familielening is bij Merius altijd een aparte, onderhandse lening naast de hypotheek, niet een gezamenlijke aanvraag met je ouders. Merius accepteert een lening van maximaal twee aanvragers, en die aanvragers mogen geen bloedverwantschap hebben. In de samenvatting van het acceptatiebeleid staat het nog directer: “Een familierelatie tussen de schuldenaren is niet toegestaan.”
Dat betekent dat je ouders niet samen met jou op de Merius-hypotheek kunnen staan, ook niet als ze alleen willen meetekenen voor extra zekerheid. Willen ze toch bijdragen, dan doen ze dat via de onderhandse familielening zoals hierboven beschreven, of via een schenking, niet als mede-eigenaar of medeschuldenaar op de hypotheekakte zelf.
Expert-samenvatting voor adviseurs
Voor advieskantoren die met Merius Hypotheken werken: let bij een familiehypotheek-constructie op drie punten.
Eén, wees eerlijk over het effect van de 2%-toets: een familielening met een gunstige rente levert bij Merius geen extra leenruimte op, dus verwacht de klant hier geen voordeel als hij niet ook voor de volledige schenken-van-lasten-route kiest. Twee, wil de klant de lasten laten schenken zodat ze niet meetellen, dan mag de familielening niet bij het Kadaster worden ingeschreven en moet de schenking de hele looptijd volledig doorlopen, dat is bij Merius een alles-of-niets keuze. Drie, bij een schenking voor eigen middelen hoort standaard een kopie identiteitsbewijs van de schenker in het dossier, en houd er rekening mee dat Merius expliciet toetst of een schenking niet eigenlijk een lening is.
Bekijk voor de volledige vergelijking ook de acceptatievoorwaarden van alle 32 geldverstrekkers →
Welke verstrekker je uiteindelijk ook kiest, een waterdichte berekening en administratie zijn het fundament van je succes.
Veelgestelde vragen
Staat Merius Hypotheken een familielening van mijn ouders naast de hypotheek toe?+
Is een familielening bij Merius interessant?+
Kan ik de familielening bij Merius laten inschrijven bij het Kadaster?+
Moet ik een identiteitsbewijs van de schenkende ouders meesturen bij Merius?+
Kunnen mijn ouders mede-aanvrager worden op mijn Merius-hypotheek?+
Dit artikel is informatief van aard en vervangt geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg een hypotheekadviseur voor advies op maat. Het beleid van Merius Hypotheken is gebaseerd op de hypotheekgids Merius Hypotheken, versie 2024_01, en kan inmiddels gewijzigd zijn; controleer altijd de actuele acceptatiecriteria op meriushypotheken.nl of bij je adviseur. Voor de actuele schenkingsvrijstellingen, zie de informatie van de Belastingdienst over schenken.