Wat is een familiebank precies?
De term familiebank klinkt officieel, maar het komt neer op een lening tussen familieleden. Meestal zijn het ouders die geld uitlenen aan een kind dat een huis wil kopen. Het kind betaalt rente en lost af, net als bij een gewone hypotheek. Het verschil is dat de ouders de bank zijn.
Waarom kiezen families hiervoor? Veel starters kunnen bij een bank niet genoeg lenen. Met een familiebank dichten ouders dat financieringsgat, en ze ontvangen rente op hun spaargeld, vaak meer dan op een spaarrekening.
Soms loopt de hele financiering via de familiebank, maar vaker zie je een combinatie: het kind sluit een hypotheek bij de bank en de ouders vullen het resterende bedrag aan. Dat kan gaan om de laatste € 30.000 voor de verbouwing, maar ook om € 150.000 als de bank onvoldoende wil verstrekken.
Geen notaris nodig
Een familiebank hoeft niet via de notaris. Een schriftelijke leningsovereenkomst is genoeg. Alleen als je hypotheekrecht op de woning wilt vestigen, of als de bank dat eist naast haar eigen hypotheek, ga je naar de notaris.
De familiebankconstructie: lenen, schenken en de bankhypotheek
Met de familiebankconstructie bedoelen families meestal de volledige vorm: een lening van de ouders, aangevuld met jaarlijkse schenkingen en naast een gewone bankhypotheek. Niet iedereen gebruikt alle drie de onderdelen, maar de onderdelen die je gebruikt moeten fiscaal kloppen.
| Pijler | Wat houdt het in? | Belangrijkste eis |
|---|---|---|
| 1. De lening | Ouders lenen een bedrag aan het kind, schriftelijk vastgelegd | Marktconforme rente, annuïtair of lineair aflossen in max. 30 jaar |
| 2. De schenking | Ouders schenken (een deel van) de maandlast terug | Binnen de vrijstelling van €6.908 per jaar (2026) |
| 3. De bankhypotheek | De bank financiert het grootste deel en staat eerste in rang | Niet elke bank accepteert de combinatie; check het beleid |
Houd lening en schenking strikt gescheiden
De Belastingdienst accepteert de combinatie, zolang beide stromen los van elkaar zijn vastgelegd en de lening zakelijk blijft. Verreken de schenking dus niet automatisch met de rente: gebruik twee aparte overeenkomsten en twee aparte betalingen.
Rekenvoorbeeld: van maandlast naar bijna nul
Een starter koopt een woning van €350.000. De bank financiert €280.000, de ouders lenen €70.000 tegen een marktconforme rente van 4,2%, annuïtair in 30 jaar.
Zonder schenking betaalt het kind gewoon de maandlast. Bij een lening van €150.000 tegen 4,2% over 30 jaar is dat ongeveer €734 per maand. In het begin betaal je vooral rente, aan het eind vooral aflossing.
Bereken je eigen situatie
De uitkomst hangt af van het leenbedrag, de rente en hoe de ouders de schenking inrichten. Gebruik de leen-schenk calculator om direct te zien wat het in jouw situatie oplevert.
Wanneer past een familiebank?
- Ouders met spaargeld. Levert je spaargeld weinig op? Met een familiebank ontvang je rente van je kind en help je tegelijk met de aankoop van een woning, mits je het geld de komende jaren kunt missen.
- Starters op de woningmarkt. Banken hanteren strenge normen. Een familiebank geeft net de extra financieringsruimte om wel te kunnen bieden.
- Families die duidelijkheid willen. Geld lenen binnen de familie kan gevoelig liggen. Met een goede overeenkomst en administratie weet iedereen waar die aan toe is, ook bij overlijden of scheiding.
Vanuit de ouders
Door spaargeld uit te lenen ontvang je een marktconforme rente. Bij 4% op € 100.000 is dat € 4.000 per jaar. Sommige ouders schenken het rentebedrag weer terug, binnen de vrijstellingen. Zo blijft het vermogen in de familie en is alles netjes vastgelegd.
Vanuit het kind
Voor het kind lost een familiebank vaak een financieringsprobleem op, met meer flexibiliteit dan bij een bank: afspraken over boetevrij extra aflossen of een tijdelijke pauze als het even tegenzit. Voldoet de lening aan de voorwaarden voor eigenwoningschuld, dan is de rente aftrekbaar. Lees meer over hypotheekrenteaftrek.
Een familiebank opzetten in 5 stappen
Bepaal samen de voorwaarden
Bespreek het bedrag, de rente, de looptijd en de aflosvorm. Neem ook scenario's door zoals overlijden of scheiding.
Stel een leningsovereenkomst op
Leg bedrag, rente, looptijd, aflosvorm en bijzondere afspraken vast. Zelf, via het platform of via een adviseur.
Maak het geld over
Naar het kind of rechtstreeks naar de notaris, met een duidelijke omschrijving zoals 'Familiebank conform overeenkomst d.d. [datum]'.
Start de maandelijkse betalingen
Zet een automatische overboeking voor rente en aflossing. Zo bouw je meteen een betaalhistorie op.
Houd de administratie bij
Betaalde rente, aflossing en restschuld per jaar, plus een jaaroverzicht voor de aangifte. Via het platform gaat dit automatisch.
Direct beginnen met je familiebank?
Stel je leningsovereenkomst op, laat rente en aflossing automatisch berekenen en download jaaroverzichten voor de aangifte.
Fiscale regels waar je niet omheen kunt
De Belastingdienst kijkt kritisch naar familieleningen. Dit zijn de belangrijkste aandachtspunten; alle eisen op een rij lees je bij de regels van de Belastingdienst.
- Marktconforme rente. Vergelijkbaar met wat een bank zou vragen voor een soortgelijke lening. Lees hoe je de marktconforme rente bepaalt.
- Alles schriftelijk vastleggen. Een leningsovereenkomst, bankafschriften van de betalingen en jaaroverzichten. Bekijk de checklist voor de leningsovereenkomst.
- Aflossen binnen 30 jaar. Alleen dan kwalificeert de lening als eigenwoningschuld. Een aflossingsvrije familiebank mag, maar de rente is dan niet aftrekbaar.
- Schenkingen apart administreren. De jaarlijkse vrijstelling is beperkt. Schenk je de rente terug, leg dat dan vast als schenking.
Te lage rente is het grootste risico
Spreek je een rente af die duidelijk onder de marktrente ligt, dan kan de Belastingdienst het verschil elk jaar als schenking aanmerken. Onderbouw de rente daarom met een rentebrief op basis van actuele bankrentes.
Welke banken accepteren een familiebankconstructie?
Niet elke hypotheekverstrekker staat een familielening naast de eigen hypotheek toe. Het beleid loopt uiteen van volledig neutraal tot volledige meetelling als financiële last.
| Geldverstrekker | Beleid |
|---|---|
| Argenta | Financieringslast neutraal, telt niet mee in de toetsing |
| Florius | Maandlast max. 50% van de Florius-annuïteit |
| ING | Familielening toegestaan, documentatie vereist |
| Rabobank | Leen-schenkconstructie geaccepteerd, spelregels gelden |
| Obvion | Ouders kunnen meetekenen als medeschuldenaar |
| ABN AMRO | Familielening naast de hypotheek mogelijk |
| Nationale-Nederlanden | Max. € 100.000, gratis modelovereenkomsten, leen-schenkconstructie mogelijk |
Beleid kan wijzigen
Bekijk het volledige overzicht van 32 geldverstrekkers en controleer de actuele voorwaarden bij de bank of via een hypotheekadviseur voordat je de financiering rond maakt.
“Uitstekende site met waardevolle informatie over allerlei onderwerpen die verband houden met de familiehypotheek. Overzichtelijk en makkelijk te gebruiken. En als je een vraag stelt, heb je in no time een persoonlijk antwoord. Prijs-prestatieverhouding top!”
Checklist: wat moet je vastleggen?
- Leningsovereenkomst met leenbedrag, rente, looptijd, aflossingsschema en betalingsdata.
- Aflossingsschema met per betaling de verdeling tussen rente en aflossing.
- Schenkingsovereenkomst (als je schenkt) met bedrag, datum en betaalwijze.
- Onderbouwing van de rente: een rentebrief met actuele bankrentes op het moment van afsluiten.
- Betaalbewijzen: bankafschriften van alle rente- en aflossingsbetalingen, minimaal 7 jaar bewaren.
Automatiseer de administratie
Op familiehypotheekoverzicht.nl worden rente en aflossing automatisch berekend, zijn schenkingen aantoonbaar vastgelegd en staat het jaaroverzicht voor de aangifte elk jaar klaar. Voor ouders én kind.
Fouten die wij in de praktijk tegenkomen
- Geen leningsovereenkomst. Bij overlijden, scheiding of een conflict heb je dan een probleem, en de Belastingdienst vraagt bij controle altijd om documentatie.
- De administratie niet bijhouden. Na drie jaar weet niemand meer hoeveel er is afgelost en wordt de aangifte een gok.
- Een te lage rente. 1% terwijl de markt op 4% staat: het verschil kan als schenking worden belast.
- Schenken zonder schenkingsovereenkomst. Zonder overeenkomst en aparte betaling is een schenking bij controle lastig aan te tonen.
- De bank niet informeren. Veel banken nemen de maandlast mee in de toetsing; verzwijgen kan de hypotheek in gevaar brengen.
- Geen afspraken over bijzondere situaties. Wat als de ouders het geld eerder nodig hebben, het kind verhuist of gaat scheiden? Leg het vooraf vast.
Fouten kosten renteaftrek of vrijstelling
Een ontbrekend contract of een niet-marktconforme rente kan leiden tot het vervallen van de renteaftrek of het aanspreken van de schenkingsvrijstelling. Lees ook de veelgemaakte fouten bij familiehypotheken.
Veelgestelde vragen over de familiebank
Wat is een familiebankconstructie?+
Moet een familiebank via de notaris?+
Welke rente mag ik vragen bij een familiebank?+
Is de rente bij een familiebank aftrekbaar?+
Hoeveel mogen ouders jaarlijks schenken bij een familiebankconstructie?+
Wat is het verschil tussen een familiebank en een familiehypotheek?+
Accepteren banken een familiebankconstructie naast hun eigen hypotheek?+
Wat kost familiehypotheekoverzicht.nl?+
Kan ik een bestaande familiebank overzetten?+
Meer vragen? Bekijk de volledige FAQ of neem contact met ons op.